Referat, comentariu, eseu, proiect, lucrare bacalaureat, liceu si facultate
Top referateAdmitereTesteUtileContact
      
    


 


Ultimele referate adaugate

Adauga referat - poti sa ne ajuti cu un referat?

Politica de confidentialitate





Ultimele referate descarcare de pe site
  CREDITUL IPOTECAR PENTRU INVESTITII IMOBILIARE (economie)
  Comertul cu amanuntul (economie)
  IDENTIFICAREA CRIMINALISTICA (drept)
  Mecanismul motor, Biela, organe mobile proiect (diverse)
  O scrisoare pierduta (romana)
  O scrisoare pierduta (romana)
  Ion DRUTA (romana)
  COMPORTAMENT PROSOCIAL-COMPORTAMENT ANTISOCIAL (psihologie)
  COMPORTAMENT PROSOCIAL-COMPORTAMENT ANTISOCIAL (psihologie)
  Starea civila (geografie)
 




Ultimele referate cautate in site
   domnisoara hus
   legume
    istoria unui galban
   metanol
   recapitulare
   profitul
   caract
   comentariu liric
   radiolocatia
   praslea cel voinic si merele da aur
 
Piata imobilului cu destinatie comerciala si industriala 4 ore

Piata imobilului cu destinatie comerciala si industriala 4 ore

Analiza generala a pietei imobiliare

Piata imobilului comercial


Date generale despre regiunea si localitatea in care este amplasat bunul imobil:


Actualmente in Moldova, exista circa 5,5 milioane de proprietati imobiliare. Dupa destinatia functionala a bunurilor imobiliare, piata este alcatuita din urmatoarele categorii:





  • piata apartamentelor (325 mii de bunuri);
  • piata caselor individuale de locuit (circa 1 milion);
  • piata obiectelor comerciale si industriale (circa 100 mii);
  • piata terenurilor agricole (circa 3,9 milioane).

Din ea mai fac parte piata obiectelor cu destin atie speciala, piata garajelor, piata loturilor din intovarasirile pomicole, dar aceasta este un segment mic si inregistrarea proprietatilor respective nu s-a incheiat.


Analiza tranzactiilor cu bunurile imobile


Gradul de dezvoltare a pietei se determina de numarul tranzactiilor cu bunurile imobile efectuate intr-o anumita perioada de timp. Analizand acest indicator conform datelor Intreprinderii de Stat „Cadastru”  pentru anii 2007-2009 se poate de concluzionat ca, in ansamblu, piata imobiliara din Moldova este suficient de activa si se afla in plina dezvoltare, ceia ce poate fi observat din urmatoarele grafice.

Pe parcursul lunii iunie anul curent, in registrul bunurilor imobile au fost efectuate 29830 de inregistrari ceea ce constituie cu 1% (208 inregistrari) mai putin decat pe parcursul lunii similare a anului 2008 (30038).


Numarul tranzactiilor imobiliare (vanzare-cumparare, mostenire, donatii, schimb) inregistrate in cadastrul bunurilor imobile in luna iunie, 2009 constituie 22351, sau cu 6% (1327 inregistrari) mai

mult decat in luna similara a anului 2008 (21024


Numarul tranzactiilor de vanzare – cumparare a bunurilor imobile inregistrate in luna iunie, 2009

constituie 10728, sau cu 13 % (1448 inregistrari) mai mult decat in luna similara a anului 2008 (9280).

Numarul ipotecilor inregistrate pe parcursul lunii iunie, 2009 constituie 994, ceea ce e cu 34% mai

putin fata de perioada analogica a anului 2008 (1510). Municipiului Chisinau ii revine 44% (437 inregistrari) din totalul ipotecilor inregistrate pe teritoriul Moldovei in luna iunie anul curent.

Dezvoltarea pietei imobiliare are loc in toate regiunile tarii, insa dimensiunile ritmul si preponderenta afacerilor cu anumite tipuri de imobil difera de la o regiune la alta. Acest fapt tine de un sir de factori, printre cei mai importanti se evidentiaza urmatorii:

nivelul de dezvoltare a relatiilor de piata in fiecare regiune, marimile si structura stocurilor de obiecte imobiliare si capacitatile lor de utilizare eficienta in circuitul economic;

adaptarea populatiei si a subiectilor economici catre practicarea activitatii de antreprenoriat;

existenta capacitatilor antreprenoriale privind organizarea si infiintarea businessului.   


Tranzactii de vanzare – cumparare a bunurilor imobile

(Total pentru Republica Moldova, fara evidenta Transnistriei)


Nr. crt

Tipul bunului imobil

Ianuarie 2008

Ianuarie 2009

Ritmul de crestere, %


Terenuri agricole





Apartamente





Case de locuit individuale







Bunuri imobile comerciale





Terenuri cu alte destinatii





Alte obiecte imobiliare





Total





Remarcam, ca din ianuarie 2009 pe piata imobiliara din Republica Moldova se simt tot mai pronuntat efectele negative ale crizei financiare mondiale. In special este vorba de stagnarea operatiunilor de vanzare – cumparare cu bunuri imobile din segmentul locativ, de aparitia tendintelor de diminuare a preturilor, precum si depasirii de catre oferta a cererii solvabile.


2. Piata imobilului comercial

In economia de piata, proprietatile comerciale reprezinta o imensa sursa de bogatie. Segmentul imobilului comercial pe piata imobiliara din mun. Chisinau este cu mult mai ingust decit cel locativ. Piata imobilului comercial este divizibila in piata oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico–siintifice, zonelor–business, etc. Activitatatile de baza care pot fi efectuate in baza posesiei unui imobil comercial sunt foarte diverse, si anume: comercializarea produselor farmaceutice, distributia gazului, comertul cu amanuntul a produselor alimentare, productia si comercializarea marfurilor alimentare, comercializarea marfurilor electrice, electrocasnice; servicii de transport; servicii de deservire tehnica, comercializarea produselor nealimentare, productia si comercializarea berei, bauturilor racoritoare; prestarea serviciilor massmedia; comercializarea produselor textile si confectiilor; producerea si comercializarea materialelor de constructie; comercializarea produselor chimice, etc.

Comertul, ca sector al vietei economice, este mai putin supus influentei negative a factorilor economici si politici in comparatie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este cresterea continua a cererii pentru spatiile comerciale. Spatiile comerciale sunt dezvoltate si apoi managerizate ca o singura entitate. Dezvoltarea unui spatiu comercial presupune o investitie individuala sau coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spatii comerciale. Dezvoltarea spatiilor comerciale are la baza:

Principiul ,,atractiei cumulative”, consumatorii fiind atrasi de magazine ce vind mai multe produse (alimentare, cosmetice, etc).

Principiul ,,ancorarii”, spre exemplu, ancorarea spatiilor comerciale din galerii in spatiul unui hiper-market.

Putem constata ca piata imobilului comercial din mun. Chisinau este formata, inregistrind cresteri atit a valorii de piata, cit si a valorii chiriei relativ stabile.

In comparatie cu numarul tranzactiilor efectuate cu imobillul locativ, numarul tranzactiilor inregistrate cu proprietatile comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a atractivitatii investitionale imobilul comercial are intiietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie din darea acestora in arenda. Astfel, arenda bunurilor imobile comerciale devine o forma a tranzactiei predominanta pe piata imobiliara.


Pe segmentul imobilului comercial din capitala lipseste transparenta in ceea ce priveste volumul tranzactiilor inregistrate cu cladiri comerciale. Informatia existenta se refera doar la anul 2008, astfel nu putem contura un tablou veridic al evolutiei acestui indicator in timp.

Comertul cu amanuntul are un rol decisiv in sectorul comercial al tarii, si reprezinta una din ramurile cele mai atractive. Segmentul de piata al imobilului destinat comertului nemijlocit (centrele comerciale) este cel mai dezvoltat segment al imobilului comercial comparativ cu segmentul pietei oficiilor si a segmentului industrial. Stagnarea in sfera de producere si abundenta transferurilor de peste hotare, reprezinta factorii ce conduc la dezvoltarea comertului cu amanuntul.

Analiza cererei si ofertei pe piata imobilului comercial

In cadrul analizei ofertei pe piata primara a imobilului comercial din mun. Chisinau vom cerceta in primul rind volumul constructiilor noi dat in folosinta.

Analizind acest indicator pentru anii 2000-2007 se poate de concluzionat ca, in aceasta perioada suprafata spatiului comercial dat in folosinta a crescut de 11,47 ori si anul trecut a constituit 104,4 mii m2. Fata de anul 2006 acest indicator s-a majorat cu circa 42 mii m2.

Un factor important abordat in cadrul strategiei de dezvoltare a complexelor comerciale il constituie structura populatiei si nivelul de concentrare a acesteia in diferite sectoare ale orasului.

Analiza calitativa a bunurilor imobile comerciale pe pietele externe permite evidentierea diferentelor dintre acestea si imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul, ca situtia economica difera foarte mult de la o regiune a tarii la alta. Corepunzator se dezvolta si activitatea comerciala si daca e sa vorbim despre o piata a imobilului comercial, atunci aceasta piata s-a format in mun. Chisinau.

In acest context, analiza pietei imobilului comercial poate fi efectuata pe diferite sectoare sau zone comerciale ale orasului. La etapa actuala in mun. Chisinau sunt citeva complexe comerciale cu caracter multifunctional care asigura deservirea clientilor la un nivel foarte inalt cum ar fi mall-ul ,,Shopping MallDova” si ,,Megapolis Mall”, Centrul Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand Hall si Babby Hall. Aceste complexe prezinta atit spatii comerciale mari, cit si diverse centre pentru odihna si distractii.



all-ul “Shopping MallDova” are aproximativ 25.000 m2 suprafata inchiriabila, peste 100 de magazine, un supermarket parte a unui lant international, un cinematograf multiplex cu sase ecrane, o sala de bowling, jocuri electronice interactive si diferite optiuni pentru distractie. Reprezinta o cladire noua, care consta din 4 etaje, cu suprafata totala de 24 000,0 m2, 800 locuri de parcare. Arendasii suprafetelor sunt companiile de retea si marci locale, din Romania, cit si alte companii europene. Mall-ul este situat pe una dintre cele mai mari artere de circulatie din Chisinau, bd. Dacia, fiind pozitionat intre cele mai populate zone rezidentiale din Chisinau – Botanica si Centru. Rata arendei constituie 65,0 – 100,0 € /1 m2 pe luna, inclusiv impozitele, perioada de arenda – nu mai putin de 6 ani.

all-ul ,,Megapolis Mall” este situat in sectorul Ciocana si reprezinta un bloc reconstruit, care consta din 5 etaje, suprafata totala 30 000,0 m2, cu o parcare deschisa prevazuta pentru 600 locuri. Arendasii suprafetelor sunt in special companiile de retea locale. Rata arendei constituie 8,0 – 40,0 € / 1 m2 pe luna, inclusiv impozitele, perioada de arenda – nu mai putin de 1 an.

Analizind obiectele de comert ambulant (street-retail), este important de mentionat faptul, ca cererea de agiotaj depaseste oferta, din cauza deficitului spatiilor comerciale in principiu. Ratele arendei acestor obiecte variaza in limitele 30,0 – 150,0 € / 1 m2 pe luna sau 360,0 – 1 800,0 €/an, inclusiv impozitele. Comparativ cu anul 2006, cresterea ratelor de arenda a constituit circa 20 %.

In mun. Chisinau sunt si citeva obiective ce ofera spatii pentru oficii cu caracter multifunctional, si care totodata pretind a se incadra in categoria clasei A, cum ar fi: Centrul International de Business ,,SKYTOWER”, Centrul de Business ,,Kentford”, Centrul de Business ,,Accent Business Park”, Centrul International de Business ,,LeRoi”.


Asa dar, pe piata oficiilor predomina cladiri reconstruite sau cladiri construite in perioada anilor 1970-1980 cu reparatii curente. Valoarea chiriei in aceste incaperi nu este prea mare, dar problemele cu care se confrunta chiriasii sunt: accesul dificil la imobil, numarul insuficient al locurilor pentru parcare, starea tehnica deplorabila a retelelor ingineresti, precum si lipsa managementului imobiliar calitativ.

Cladirile de oficiu construite din nou, inclusiv si din cauzele indicate mai sus, intilnesc dificultati in ceea ce priveste darea lor in arenda. Cu o rata de crestere de circa 15% anual, piata oficiilor inchiriate este una dintre cele mai deschise si receptive pentru majoritatea companiilor si investitorilor. Aceasta se exprima prin numarul relativ mare a operatorilor, dar si a clientilor atit locali, cit si straini. Potrivit portalului Yellow Pages Moldova, pe piata din capitala opereaza aproximativ 10 companii cu domeniul de activitate–inchirierea spatiilor pentru oficii.

Plus la aceasta, cladirile administrative, hotelurile, institutiile stiintifice, pe linga serviciile de baza continua sa acorde spre inchiriere spatii pentru oficii. Structura pietei de oficii demonstreaza ca spatiile moderne ocupa inca o cota relativ mica. Astfel, din suprafata totala de oficii disponibile, celor de categoria B le revine o cota de 25 %, iar restul 75 % sunt birouri de clasa C (oficii din cadrul cladirilor administrative, hotele).



In perioada 1998-2001 nivelul cererei in comparatie cu nivelul ofertei inregistra valori mai mici, oferta de imobil comercial in mun. Chisinau depasea cererea. In ceea ce priveste cererea pe piata bunurilor imobile comercile aceasta este concentrata in cea mai mare masura asupra segmentului oficiilor, apoi urmeaza spatiile comerciale, iar complexele comerciale reprezinta bunuri pe care le caracterizeaza o cerere specifica, care se manifesta printr-un nivel mai mic.

Dezvoltarea pietei incaperilor de oficii depinde in mare masura de starea si nivelul de dezvoltare a economiei nationale. Piata incaperilor de oficii este dezvoltata intr-o masura mai mica. Pe piata predomina oficii cu suprafete nu prea mari si Centre de Business de clasa „B” si „C”.

Scaderea cererii la imobilul comercial a fost dictata, in mare parte, de faptul ca multe persoane, care au hotarit sa cumpere imobil, amina procurarile pina vor veni vremuri mai bune. Unii asteapta ca preturile vor cobori brusc si astfel vor avea posibilitatea de a procura cu aceeasi bani un imobil mai bun sau acelasi imobil, dar mult mai ieftin. Altii insa, nu au incredere in ziua de miine, de aceea amina achizitia. Aceste persoane pur si simplu doresc sa mai studieze piata pentru a intelege in ce masura criza va afecta situatia lor financiara.

Preturile pentru imobilul comercial sunt stabilite in functie de categorie, dar si in functie de amplasarea obiectului, starea lui tehnica, suprafata si gradul de finalizare a incaperilor.


Factorul principal care a influentat asupra pretului spatiului comercial este considerat amplasamentul, de aceea am analizat fiecare sector al mun. Chisinau. Evident ca, valoarea lor difera si se schimba pe parcursul anilor odata cu dezvoltarea infrastructurii acestor sectoare. Conform nivelului maxim al preturilor, intietatea detinea sectorul Centru, dupa care urma sectorul Riscani, Ciocana, Telecentru, Buiucani si Botanica. Aceste date ne arata cit de atractiva este regiunea amplasarii imobilului.

In prezent, preturile chiriei pe piata oficiilor oscileaza in limita a 15 si 30 €/m2, suprafata totala disponibila in Chisinau, fiind de 120 000 m2. Spatiile oferite spre inchiriere variaza intre 70 si 500 m2.

In prima jumatate a anului 2008 cele mai rentabile s-au dovedit a fi investitiile in obiectele pentru oficii, cu suprafata de la 100 la 200 de m2. Pretul de oferta varia intre 800 si 2 500 € / m2, in functie de amplasare si statut, tehnicile de formare a preturilor la obiecte.

Tabelul 3. 5 Preturile medii de locatiune si vinzare a oficiilor, €/ m2

Clasa oficiului/tipul incaperii

Pretul mediu de locatiune pe an (inclusiv TVA), €

Pretul mediu de vinzare pe an (inclusiv TVA), €

Oficii clasa B



Oficii clasa C



Cladire administrativa clasa D



Situatia reala pe piata imobilului comercial in al doilea semestru 2008 pentru mai multi subiecti ai pietei s-a dovedit a fi neasteptata. Conform statisticii ultimilor cinci ani, perioada din septembrie pina in decembrie 2008, a constituit apogeul vinzarilor pentru imobilul comercial, fiind conditionat de acel fapt, ca companiile, care planificau in viitor sa procure imobilul pentru activitatea sa de intreprinzator sau pentru investirea mijloacelor sale, se grabeau sa efectueze cumpararea pina la sfirsitul anului.

Situatia cu nivelul preturilor pentru imobil incepe sa se asemene cu speculatiile de la bursele de valori. Este evident, ca criza financiara se incearca a fi utilizata in scopuri personale de multe persoane si structuri.

Dezvoltarea pietei oficiilor atrage dupa sine si cresterea cerintelor arendasilor:
companiile ce arendeaza spatii solicita conditii calitative, cu infrastructura necesara si retele moderne de asigurare cu energie electrica, apa si canalizare, comunicatii, precum si servicii de supraveghere video.

Circa 60 % din beneficiarii de oficii sunt companii locale, iar restul de 40 % - companii mixte sau intreprinderi cu capital strain (italiene, romanesti, rusesti, ucrainene).  

Piata chiriei oficiilor

Segmentul inchirierilor ia o amploare tot mai mare. In prezent, de cea mai mare cerere atit din partea cumparatorilor, cit si din partea arendasilor, se bucura oficiile amplasate in sectorul Centru al municipiului Chisinau. Concomitent caile de acces si numarul de parcari rapoportate la suprafata totala raman un neajuns. Domeniul de variatie al valorii chiriei pentru oficii constituie 10-30 €/m2.



Valoarea chiriei difera de la un obiect la altul si depinde de termenul pentru care este incheiat contractul de locatiune, de amplasarea obiectului, de serviciile incluse si nu in ultimul rand de suprafata inchiriata. Astfel in cazul in care termenul contractului de locatiune este mai mic de un an locatarii vor achita o chirie cu 2- 2,5 % mai mare decat valoarea medie a chiriei pe piata, iar daca contractul de locatiune urmeaza a fi incheiat pe o perioada de pana la trei ani, atunci clientul beneficiaza de o reducere a valorii chiriei cu 2-3 %.

In ceea ce priveste influenta suprafetei inchiriate asupra valorii chiriei, aceasta se manifesta prin reduceri ale valorii chiriei cu 3-5 % pentru fiecare categorie de suprafata. Cel mai important factor de influenta asupra valorii chiriei ramane a fi amplasamentul manifestandu-se prin diferite variatii ale platii chiriei.

Oferte similare sunt si in sectoarele Ciocana si Botanica de jos, in zonele industriale, unde sunt foarte multe blocuri administrative neocupate si oferite spre inchiriere la o valoare a chiriei mult mai inferioara celei de piata. Asadar, cele mai solicitate si cele mai inalt cotate oficii pe piata chiriilor sunt cele amplasate in sectorul Centru al capitalei si bulevardele si strazile principale ale celorlalte sectoare.


Starea pietei de arenda ar trebui sa indice o anumita stare a lucrurilor in cadrul economiei nationale in general In R. Moldova se face abstractie de acest indicator atita timp cit tranzactiile de arenda sau inchiriere nu pot fi monitorizate pe deplin.   In schimb analiza ofertei pe piata chiriilor indica un nivel destul de inalt de dezvoltare a acesteia. Plus la aceasta, valoarea chiriei solicitata pe piata seveste drept un indicator al veniturilor in conditiile de intransparenta a afacerilor atit imobiliare, cit si de alt gen.

Piata de imobil comercial LARA

In I semestru al anului 2009 s-au adeverit asteptarile, piata de imobil comercial din Chisinau a suferit mult de pe urma situatiei economice si politice formate in tara. Toate acestea au adus la scaderea catastrofala a cererii de intregul spectru de imobil comercial cu mai mult de 50% comparativ cu anul 2008. In prezent proprietarii imobilului comercial dau alarma: de vandut oficiile, incaperile cu destinatie comerciala si de depozitare la preturi planificate (de pana la criza) devine imposibil de fapt. De vandut imobilul in situatia curenta pe piata este foarte dificil chiar cu consideratia micsorarii costului imobilului comercial cu 30-50%. Situatia curenta este astfel la aparitia intentiilor de cumparare, tranzactia se produce rar, chiar daca aceasta are loc, doar la pretul suficient de jos. Pe piata inchirierii situatia nu este mai buna. De dat in chirie o incapere in situatia curenta pe piata este suficient de dificil. Exceptia pot face obiectele strict unice la rate atractive. Nu e de mirare ca ratele de inchiriere se micsoreaza in decursul semestrului. Reducerea a constituit 25-40% in comparatie cu ratele din anul 2008. Insa ratele inca nu s-au stabilizat, cautarea nivelului nou acceptabil atat pentru proprietari, cat si locatari al ratelor de inchiriere continua. De a gasi si a mentine locatarul devine o problema serioasa pentru proprietarii imobilului comercial. Criza, care in toamna si la inceputul iernii impunea reducerea cheltuielilor 'pentru viitor', acum a lovit real afacerea mai multor companii. Mai este o tendinta noua - trecerea ofertei de la piata vanzarilor la piata inchirierii. Multi proprietari ai imobilului, intelegand lipsa de perspectiva a vanzarii rapide a imobilului propriu la un pret adecvat, in momentul curent au trecut la afacerea de inchiriere. Sunt proprietari care la incercarea locatarilor de a micsora ratele, propuneau suprafetele pe piata sperand sa gaseasca alti locatari gata sa plateasca preturi mai inalte, insa mai tarziu, cand cautarile nu se soldau cu succes, proprietarii preferau sa faca concesii. Majoritatea proprietarilor cel mai des tind sa faca avansuri locatarilor de imobil, atenuand conditiile contractelor si micsorand ratele de inchiriere, astfel reducand riscurile de a avea incaperi goale.

Rezumat

Datorita situatiei din economie, micsorarii gradului de ocupatie a populatiei si instabilitatii politice in tara, asteptarile pana la sfarsitul anului 2009 in sectorul de imobil nu se vor schimba esential. Costurile de vanzari vor continua sa se micsoreze in ritmuri nesemnificative si se vor stabiliza prezumtiv in a II jumatate a anului 2010.


Piata complexelor locative hoteliere

Particularitatile pietii complexelor locative hoteliere.


Republica Moldova dispune de un potential turistic valoros reprezentat prin peisaje naturale pitoresti, monumente de o mare valoare arheologica, paleontologica, geologica, istorica. Lipsa unei infrastructuri corespunzatoare (drumuri de tip european, spatii de cazare, hoteluri cu servicii impecabile la nivel mondial etc), situatia economica precara in care se afla tara si un sir de alte cauze nu permit valorificarea eficienta a acestui potential.

Conform unor autori, in R. Moldova ramura turismului dispune de 70 hoteluri, case pentru cazarea vizitatorilor si moteluri. Capacitatea de cazare este de 6700 locuri, capacitate utilizata in proportie de numai 20 la suta anual.

Statisticile pe plan mondial indica faptul ca industria hotelariei va deveni pana in 2020 cea mai puternica ramura economica. Dinamica ei se va tripla in urmatorii 10 ani.
Proiectele investitionale in businessul hotelier au un grad inalt de risc, deoarece pe linga riscul afacerii sunt mai sensibile la schimbarile macroeconomice.


Constructia hotelurilor noi sau reconstructia celor vechi dupa standardele moderne de calitate, utilarea acestora si exploatarea acestora reprezinta investitii greu de justificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare decit o investitie de alterantiva: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie mentionat faptul ca perioada de recuperare a investitiei pentru hoteluri este cu mult mai mare in comparatie cu investitiile de alternativa.


Participantii pietei ce se specializeaza in sectorul hotelier, au disperat sa gaseasca teren pentru constructii noi, deaceia continua sa se ocupe cu redevelopare. Acesti investitori si arhitectii ce ii asista pot fi divizati in trei categorii. Prima categorie ii include pe cei ce nu sunt limitati in finante, dar se ocupa cu variante exclusive si de prestigiu, amplasand hotelul, de exemplu, intr-un edificiu – monument de arhitectura. La cea de a doua categorie se refera companiile ce nu dispun de mijloace considerabile. Aceste companii, de regula, aleg optiunea mai ieftina – redeveloparea edificiilor cu diferite destinatii. Se considera ca redeveloparea costa circa 60-80 % din valoarea constructiei noi.


La cea de a treia categorie se refera organizatiile – proprietarii obiectelor hoteliere existente, care din timp in timp realizeaza proiecte de transformare a obiectelor lor in hoteluri mai moderne. Dar toti acesti participanti sunt pusi intr-o situatie dificila: ei toti au nevoie de solutii pentru amenajarea spatiului hotelier in niste edificii de plan invechit fara a pierde nici o steluta si nici un leu in plus.

Exista mai multe variante de organizare a hotelurilor in edificiile care anterior au servit pentru alte scopuri. In majoritatea cazurilor ele reprezinta redeveloparea caselor de locuit construite la finele secolului 20. Este cunoscuta si varianta speciala (de elita) – reconstructia caselor si vilelor de oras si din afara orasului.

Bunaoara, caracterul firesc si comun al tuturor obiectelor de re-developare hotelier consta in aceea ca arhitectii, designerii si constructorii sunt nevoiti sa lucreze in conditii de spatiu restrans. Particularitatile planurilor edificiilor vechi ii impun pe autorii proiectelor sa elaboreze solutii individuale si inovationale, sa isi utilizeze iscusinta pentru a crea numere confortabile si infrastructura edificiilor, care sa corespunda clasei hotelului si sa camufleze neajunsurile constructiei.


Fiecare hotel este atat de individual, ca solutiile de design realizate in el pot fi unice si nu se vor repeta nicaieri. Cu toate acestea, cifrele sunt aproximativ urmatoarele: costul constructiei obiectelor de acest tip constituie intre 900 si 2200 EURO pentru un metru patrat, oferta variind in diapazonul intre 1 200 – 3 500 EURO pentru un metru patrat de suprafata totala, in dependenta de gradul de finisare, de numarul de stele, de amplasare si alti factori.

Analiza cererii si ofertei pentru complexe locative hoteliere

Potrivit datelor Biroului National de Statistica, in perioada ianuarie-iunie 2008 capacitatea de cazare turistica in functiune a structurilor de cazare colective a constituit 1706,4 mii locuri-zile, micsorindu-se cu 0,3% in raport cu perioada corespunzatoare din anul 2007. In totalul capacitatii de cazare turistica in functiune, hotelurile si motelurile detineau o pondere de 29,4%, taberele de vacanta pentru elevi – 20,6%, structurile de intremare – 20,0%, vilele turistice, satele de vacanta si alte structuri de odihna – 17,6%, caminele pentru vizitatori – 6,3%, pensiunile turistice si agroturistice – 6,1%.

Structurile de cazare turistica colective in ianuarie-iunie 2008 au fost frecventate de 126,7 mii turisti, din care 91,7 mii de turisti moldoveni (72,4% din total) si 35,0 mii de turisti straini (27,6%). In ianuarie-iunie 2008 in structurile de cazare clasificate pe stele s-au inregistrat 35,8% din numarul total de turisti cazati in structurile de cazare colective (in ianuarie-iunie 2007 – 27,3%).

Ponderi mai insemnate in numarul total al turistilor straini cazati in structurile de cazare colective le-a revenit turistilor sositi din Romania (22,2%), Ucraina (10,9%), Federatia Rusa (10,6%), Turcia (7,1%), Italia (6,6%), S.U.A. (4,7%), Germania (5,2%).

Numarul de innoptari ale turistilor in structurile de cazare turistica colective in ianuarie-iunie 2008 a fost de 708,1 mii, din care 608,8 mii – ale turistilor moldoveni  (86,0% din total innoptari) si 99,3 mii – ale turistilor straini (14,0%).Numarul total de innoptari in structurile de cazare s-a majorat fata de ianuarie-iunie 2007 cu 21,8 mii (3,2%). Cresterea numarului de innoptari s-a inregistrat la taberele de vacanta pentru elevi (24,3%), la structuri de intremare (3,9%), pensiuni turistice si agroturistice (32,1% ), vile turistice (de 3,2 ori) si moteluri (46,4%).
Totodata, in hoteluri au fost inregistrate 107,1 mii innoptari (cu 9,8% mai putin comparativ cu ianuarie-iunie 2007), in camine pentru vizitatori respectiv, 63,8 mii innoptari ( 8,5%) si in sate de vacanta si alte structuri de odihna – 24,7 mii innoptari (49,0 %).

In ianuarie-iunie 2008 indicele total de utilizare neta a capacitatii de cazare turistica in functiune a constituit 41,5%, la structuri de intremare –72,5%, la tabere de vacanta pentru elevi – 67,2%, la camine pentru vizitatori – 59,2%, la pensiuni turistice si agroturistice – 23,9%, la hoteluri si moteluri –21,6%, la vile turistice, sate de vacanta si alte structuri de odihna – 8,7%.

Durata medie a sederii pe total structuri de cazare colective in ianuarie-iunie 2008 a fost de 6,6 zile, la structuri de intremare – 15,8 zile, tabere de vacanta pentru elevi – 9,9 zile, camine pentru vizitatori – 7,2 zile, pensiuni turistice si agroturistice – 5,7 zile, la hoteluri si moteluri – 3,1 zile, vile turistice, sate de vacanta si alte structuri de odihna – 3,0 zile.