Generalizari privind caracteristica imobilului comercial 4 ore

1. Definirea si componenta bunurilor imobile comerciale.
2. Clasificarea imobilelor comerciale
3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale si industriale dupa calitate

Bunurile imobile comerciale in Republica Moldova au aparut odata cu initierea procesului de privatizare, in urma caruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privata, fapt ce presupunea transmiterea deplina a dreptului de proprietate( prin vanzare - cumparare, donatie sau schimb) sau transmiterea partiala a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locatiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe piata este cu mult mai ingust decat cel locativ si corespunzator numarul tranzactiilor cu imobile comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a atractivitatii investitionale imobilul comercial are intiietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie din darea acestora in arenda. Astfel arenda sau locatia bunurilor imobile comerciale devine o forma a tranzactiei predominanta pe piata bunurilor imobile.

Asadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt insa si bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obtinere a venitului si acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate in producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale.

Comertul, ca sector al vietii economice, este mai putin suspus influentei negative a factorilor economici si politici in comparatie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este cresterea continua a cererii pentru spatiile comerciale si de depozitare. Astfel daca in anul 2002 in cadastrul bunurilor imobile erau inregistrate doar 50 000 de proprietati imobiliare comerciale si industriale din numarul total de aproximativ patru mln.( vezi diagrama numarul 1), atunci in prezent sunt inregistrate in jur de 100 mii bunuri imobile comerciale si industriale dintr-un numar total de aproximativ 5,5 mln. Este destul de greu de monitorizat componenta bunurilor imobile comerciale si industriale in aspect cantitativ, asa cum asemenea informatii sunt facute publice foarte rar.

Diagrama nr. 1 Componenta bunurilor imobile in anul 2002

Pe parcursul urmatorilor patru ani au avut loc un sir de modificari importante in legislatie, fapt ce a influentat pozitiv asupra dezvoltarii activitatilor economice. A crescut treptat cererea pentru spatiile comerciale, de depozitare si cu destinatie de oficiu, fapt pentru care au fost modernizate majoritatea blocurilor administrative si alte spatii si incaperi care sa poata face fata cererii in continua crestere. Edificiile in care au fost amenjate oficii ofereau spatii nu prea mari, avand un grad de ocupare foarte inalt. La capitolul confort si comoditati aceste oficii erau slab dezvoltate. In ceea ce priveste spatiile comerciale, acestea au fost amenajate mai intii in cadrul fostelor magazine construite in perioada sovietica, iar mai apoi, odata cu dezvoltarea comertului, au fost construite un sir de incaperi comerciale dupa standardele si tehnologiile moderne. Astfel in componenta bunurilor imobile comerciale au fost incluse si spatii noi. Odata cu dezvolatrea activitatii comerciale au crescut si exigentele fata de spatiile comerciale, astfel fiind incluse un sir de servicii aferente tranzactiilor de vanzare - cumparare cum ar fi, de exemplu, amenajarea centrelor de agrement in cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de schimb valutar sau chiar filiale ale bancilor comerciale. Inca un segment important il constituie suprafetele de depozitare aferente centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent si repezinta constructii usoare de tip sandwich pe schelet metalic. Dupa suprafata, inaltime si calitatea materialelor de costructii aceste depozite sunt pe masura exigentelor fata de clasele cele mai inalte stabilite pe piata. In prezent piata imobiliara din mun. Chisinau si segmentul de inchiriere al acesteia ofera diferite categorii de bunuri imobile comerciale.

2. Trebuie remarcat faptul ca este aproape imposibil de identificat numarul bunurilor imobile comerciale pe categorii, asa cum sistemul de inregistrare a bunurilor imobile este putin transparent si inca nu prevede clasificarea minutiosa a acestor bunuri. Un prim pas in solutionarea acestei probleme il constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale si industriale in scopul evaluarii masive conform destinatiei functionale, elaborata recent de catre Agentia de Stat Relatii Funciare si Cadastru.

Este prima clasificare de acest fel si delimiteaza bunurile imobile nu doar pe categorii, dar si pe subcategorii.

Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluare masiva

Terenuri, incaperi izolate si constructiile pot fi divizate in urmatoarele grupe:

1. Comerciale

Industriale

In ceea ce priveste clasificarea bunurilor imobile in scopul inchirierii, aceasta este similara clasificarilor de mai sus, cu exceptia faptului ca din punct de vedere al destinatiei functionale bunurile imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmareste obtinerea unui venit maxim posibil de la darea in chirie, evidentiind cat mai multi factori de influenta asupra valorii chiriei. De multe ori proprietarii grupeaza bunurile imobile nu dupa careva criterii de clasificare, ci pur si simplu reiesind din careva factori de influenta cum ar fi suprafata obiectului si numarul de geamuri raportate la aceasta suprafata, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect care poate fi separat sau comun, din strada sau din curte, limitat sau nelimitat- in ofertele de inchiriere aceste bunuri figureaza drept accesibile sau mai putin accesibile. Acestea sunt doar cateva exemple de clasificare a bunurilor imobile pe piata inchirierilor, care desi s-a format, necesita o abordare profesionista in ceea ce priveste formularea ofertelor si modalitatile de expunere a acestora.

3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale si industriale dupa calitate

Calitatea bunurilor imobile este un indicator important al vietii economice si sociale ale unui stat. In republica Moldova indicii calitativi ai bunurilor imobile difera de la o sursa la alta si pana in prezent nu a fost stabilit inca un model de analiza calitativa. Calitatea bunurilor imobile din punct de vedere constructiv este prevazuta in Legea calitatii in constructii, conform careia se stabilesc exigentele constructive si sistemul calitatii cladirilor si edificiilor. Asadar, pentru obtinerea unor constructii de calitate corespunzatoare sint obligatorii realizarea si mentinerea pe intreaga durata de existenta a constructiilor a urmatoarelor exigente esentiale:

            - rezistenta si stabilitate;

            - siguranta in exploatare;

            - siguranta la foc;

            - igiena, sanatatea oamenilor, refacerea si protectia mediului inconjurator;

            - izolatie termica, hidrofuga si economie de energie;

            - protectie impotriva zgomotului.

Sistemul calitatii in constructii reprezinta ansamblul de structuri organizatorice, raspunderi, regulamente, proceduri si mijloace, care concura la realizarea calitatii constructiilor in toate etapele de concepere, proiectare, realizare, exploatare si postutilizare a acestora. Documentele normative in constructii, elaborate de Organul national de dirijare in constructii, au ca obiect conceptia, calculul, proiectarea, executia si exploatarea constructiilor. Prin documentele normative se stabilesc, in principal, conditiile minime de calitate cerute constructiilor, produselor si procedeelor utilizate in constructii, precum si modul de determinare si verificare a acestor. La lucrarile de constructii care trebuie sa asigure nivelul de calitate conform exigentelor esentiale se vor folosi produse, procedee si echipamente traditionale, precum si altele noi pentru care exista agremente tehnice corespunzatoare.

Lucrarile de constructii, precum si de modernizare, modificare, transformare, consolidare si de reparatii se executa numai pe baza de proiect elaborat de catre persoane fizice sau juridice autorizate in acest domeniu si verificat de specialisti verificatori de proiecte atestati. Elaborarea proiectelor se efectueaza in modul stabilit cu respectarea documentelor normative in vigoare, regimului arhitectural-urbanistic si regimului tehnic, indicate in certificatul de urbanism eliberat de autoritatea administratiei publice locale. Verificarea proiectelor, in ceea ce priveste respectarea documentelor normative referitoare la exigentele esentiale, se face numai de catre specialisti verificatori de proiecte atestati, altii decit specialistii elaboratori ai proiectelor. Verificarea calitatii executiei constructiilor este obligatorie si se efectueaza de catre investitori prin responsabili tehnici atestati sau agenti economici de consultanta specializati. Expertizele tehnice ale proiectelor si constructiilor se efectueaza numai de experti tehnici atestati. Proiectele de interes national, de importanta deosebita, de mare risc si alte proiecte vor fi supuse expertizarii generale la nivel de studiu de fezabilitate.

Interventiile la constructiile existente se refera la lucrari de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desfiintare partiala, precum si la lucrari de reparatii care se fac numai pe baza unui proiect special, elaborat in modul stabilit si avizat de proiectantul initial al constructiei, sau a unei expertize tehnice intocmite de un expert tehnic atestat si se consemneaza obligatoriu in cartea tehnica a constructiei. Postutilizarea constructiilor cuprinde activitatile de dezafectare, demontare si demolare a constructiilor, de reconditionare si de refolosire a elementelor si produselor recuperabile, precum si de reciclare a deseurilor nefolosibile, cu asigurarea protectiei mediului inconjurator.

Toate aceste elemente ale sistemului calitatii sunt valabile pentru etapele de peoiectare, constructie si dare in exploatare ale obiectelor. Pe piata imobiliara, in special pe piata inchirierilor predomina alte aspecte calitative ale bunurilor imobile, punandu-se accent comoditatea exploatarii bunului, diferite utilitati aferente obiectului. Pe piata chiriei in mun. Chisinau bunurile imobile comerciale si industriale sunt clasificate si expuse haotic, fapt pentru care ar fi bine de cercetat situatia pe peitile imobiliare ale tarilor cu experienta in domeniul afacerilor imobiliare. Astfel pe piata chiriilor in Russia pedomina urmatoarele clase de bunuri imobile ce sunt supuse analizei calitative:

oficiile,

magazinele si centrele comerciale;

depozitele;

bunurile idustriale.

Bunurilor imobile comerciale enumerate mai sus, le sunt atribuite clase, fiecare clasa intrunind un sir de caracteristici constructive si exploatationale. Specific acestei clasificari este faptul ca diferenta dintre clase este determinata de una sau doua diferente nesemnificative ale obiectelor. O clasa poate avea doua sau trei componente in in functie de trasaturile comune pe care le au unele obiecte si nu pot fi catalogate la aceeasi clasa. Calitatea bunurilor imobile comerciale, in special a oficiilor, este axata in primul rand pe confort si toate derivatele acestuia. Valoarea chiriei unor asemenea bunuri este mai mare in comparatie cu alte obiecte expuse pe piata, dar nu este pe masura investitiilor in asemenea imobile. La momentul actual nu este eficienta constructia imobilelor comerciale exclusiv pentru darea acestora in chirie. Pentru inchiriere servesc incaperile ramase libere dintr-o activitate sau alta.

1.2.1 Clasificarea oficiilor in functie de indicii calitativi

Pe piata chiriei oficiilor in Russia sunt delimitate urmatoarele clase, tinand cont de mai multi indici calitativi(amplasamentul, calitatea constructiei in ansamblu, calitatea finisajului, calitatea administrarii bunului imobil):

Clasa A1

- amplasament in centru, acces direct;

cladire recent construita;

microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, retea de termoficare si aer conditionat;

solutiile arhitectural -constructive( tavan suspendat, inaltimea exterioara a etajului nu mai mica de 3,6 m, reteaua de coloane cat mai eficienta, dar distanta dintre coloane nu trebuie sa depaseasca 6 m.);

parcare subterana cu mai multe cai de acces;

sistem de alementare continua cu energie electrica;

sisteme moderne de securitate;

sistem de administrare a cladirii.

Clasa A2: - amplasament in centru, acces direct;

cladire complet reconstruita sau cu o varsta de 8- 10 ani;

microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, retea de termoficare si aer conditionat;

solutiile arhitectural -constructive( tavan suspendat, inaltimea interioara a etajului nu mai mica de 2,9 m);

parcare cu locuri suficiente proportional suprafeltelor inchiriate;

sistem de alementare continua cu energie electrica;

sisteme moderne de securitate;

sistem de administrare a cladirii.

Clasa B1: - amplasament in centru, acces direct;

cladire reconstruita;

sistem de incalzire autonoma;

planificarea moderna a etajului;

finisaj interior si exterior calitativ;

locuri pentru parcare si acces direct la acestea;

asscensoare moderne;

asigurarea pazei timp de 24 ore;

sistem deadministrare a ablocului;

Clasa B2 - amplasament in centru;

cladire supusa reparatiei capitale;

sistem de incalzire autonoma;

planificarea moderna a etajului;

finisaj interior si exterior calitativ;

locuri pentru parcare si acces direct la acestea;

asscensoare moderne;

asigurarea pazei timp de 24 ore;

sistem de administrare a ablocului.

Indicii calitativi sus mentionati sunt rezultatul modernizarii rapide a vietii economice si sociale. Indicii respectivi se modifica destul de des, fapt pentru care intre unele clase de imobil comercial sunt diferente nesemnificative.

Clasa C1:              - intrare din strada prinicpala;

reparatie cosmetica,

posibilitate de replanificare a peretilor despartitori;

prezenta pazei centralizate sau individuale;

administrarea de catre locator (proprietar*);

inregistrarea contractului de locatiune (mai mult de 3 ani);

Clasa C2:              - intrare comuna sau din curte;

oficii in blocuri administrative a unor institutii reorganizare ,

realizarea finisajului interior la solicitarea locatarului (clientului);

sistem de paza centralizat;

asistenta juridica la incheierea tranzactiei de locatiune si administrarea de catre locator;

Clasa D:               - amplasament la etaj: suprafete nu prea mari in incinta blocurilor locative, - administrative de deservire;

intrare comuna;

inaltimea incaperilor 2,40- 2,65;

necesita reparatiea incaperilor;

lipseste sistemul de administare, paza.

Pana in anul 2005 pe piata oficiilor din Russia persista o clasifcare mai generalizata, care delimita doar cinci clase cu urmatoarele caracteristici:

Clasa A

• amplasarea bunului in centru orasului sau la intersectii mari cu flux continuu de populatie.
• Cladire cu multe nivele destinata oficiilor recent construite
• Asigurarea managmentului imobiliar de catre locator
• Prestarea unui spectru larg de servicii
• Asigurarea pazei la nivel de bloc

Clasa B:

• Amplasament reusit in raport cu zona comerciala
• Cladire cu multe nivele destinata oficiilor recent construite sau reconstruite
• Principalele lucrari de finisare
• Design interior individual
• Sistem de administrare a blocului
• Prestarea unui spectru larg de servicii
• Asigurarea pazei la nivel de bloc.

Clasa C:

• Amplasare in diverse sectoare ale orasului
• Bloc administrativ reconstituit sau blocul institutiilor reorganizate
• Reparatie cosmetica
• Administrarea de catre locatar (fiecare individual)
• Diverse prestari servicii

Clasa D

Oficii amenajate fara investitii suplimentare in blocuri administrative sau cladiri pe linga bazele de producere, laboratoare.

Deoarece nu sunt strict determinate caracteristicile pentru clasa D este necesar de a specifica factorii de influenta asupra valorii de locatiune pentru incaperile multifunctionale.

Clasificarea oficiilor pe piata imobiliara in mun. Chisinau

1.2.2 Clasificarea spatiilor comerciale si hotelurilor

Republica Moldova este o tara in care businessul este in plina ascensiune si acest lucru determina cresterea continua a cererii pentru spatiile comerciale si complexelor multifunctionale. Factorul principal de influenta asupra valorii de piata si valorii chiriei a obiectelor sus mentionate il constituie amplasamentul. Experienta marilor orase europene si din intreaga lume arata ca cel mai reusit amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersectia marilor automagistrale sau statiile arterelor principale de transport, astfel incat sa fie asigurat un flux continuu de potentiali clienti. In cazul spatiilor comerciale de realizare a marfurilor in proportii mari cel mai bun amplasament este in afara orasului, dar in preajma unei artere importante de transport. Un asemenea amplasament faciliteaza accesul la obiect a unitatilor mari de transport si asigura un numar impunator de clientela. In ceea ce priveste Republica Moldova, la acest capitol pot fi specificate un numar mare de baze comerciale din strazile Muncesti si Calea Basarabiei, dar cel mai impunator spatiu comercial recent deschis este complexul METRO.

Un alt factor important abordat in cadrul startegiei de dezvoltare a retelei de magazine si centre comerciale il constituie structura populatiei si nivelul de concentrare a acesteia in diferite sectoare ale orasului. In dependenta de factorul uman ca potential client vor fi determinate numarul locurilor pentru parcare, suprafetele centrelor de distractie din cadrul centrului comercial. Elemnetele de succes ale unei afaceri:

- alegerea corecta a amplasamentului;

- analiza aspectelor functionale ale afacerii in dependenta de necesitatile potentialului client;

- prognozarea etapelor de dezvoltare si amenajare a teritoriului aferent obiectului investitiei;

- elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor( chiriasilor) astefel incat sa fie asigurat cel mai inalt nivel de ocupare a spatiilor si contracte de locatiune de lunda durata;

- instituirea unui sistem de administrare in vederea asigurarii calitatii managementului imobiliar.

In cazul inchirierii spatiilor comerciale pentru chiriasi sunt foarte importante conditiile de deservire pe care le ofera proprietarul cum ar fi lucrarile de menaj, serviciile specialistului electrician sau in telecomunicatii, serviciul de paza s.a.

Analiza calitativa a bunurilor imobile comerciale pe pietile externe permite evidentierea diferentelor dintre acestea si imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul ca situtia economica difera foarte mult de la o regiune a tarii la alta. Corepunzator se dezvolta si activitatea comerciala si daca e sa vorbim despre o piata a imobilului comercial, atunci aceasata piata s-a format in mun. Chisinau. In acest context analiza pietei imobilului comercial poate fi efectuata pe diferite sectoare sau zone comerciale ale orasului. La etapa actuala in mun. Chisinau sunt cateva complexe comerciale cu caracter multifunctional care asigura deservirea clientilor la un nivel foarte inalt cum ar fi Centrul Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand Hall si Babby Hall. Aceste complexe prezinta atat spatii comerciale mari, cat si diverse centre pentru odihna si distractii. Un sondaj de opinie realizat de catre canalul de televiziune TVC21 arata ca majoritatea clientilor centrelor comerciale din mun. Chisinau sunt multumiti de calitatea produselor si serviciilor oferite, de atitudinea personalului, dar se arata nemultumiti de insufucienta de locuri pentru parcarea automobilelor. Aceasta problema persista in tot orasul din cauza amenajarii urbane dense.

Figura nr. 5

Clasificarea hotelurilor

Proiectele investitionale in business-ul hotelier au un grad inalt de risc, deoarece pe linga riscul afacerii sunt mai sensibile la schimbarile macroeconomice. Constructia hotelurilor noi sau reconstructia celor vechi dupa standardele moderne de calitate, utilarea acestora si exploatarea acestora reprezinta investitii greu de justificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare decit o investitie de alterantiva: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie mentinat faptul ca perioada de recuperare a investitiei pentru hoteluri este cu mult mai mare in comparatie cu investitiile de alternativa.

In mun. Chisinau la momentul actual sunt inregistrate in jur de 25 hoteluri predominant de trei si patru stele. Hotelurile cu doua stele sunt putine la numar si sunt catalogate drept hoteluri cu nivel minim de confort, avand insuficuente locuri pentru parcare, comoditati reduse, si foarte putine servicii incluse. Suprafata camerelor nu depaseste 16 m.p. si nu toate sunt dotate cu baie, ci doar cu dus. Dintre serviciile incluse in chiria zilnica poate fi specificat doar dejunul simplu. Aaceste hoteluri au minirestaurant, sala de biliard, si cateva locuri pentru parcarea automobilelor.

Hotelurile de trei stele ofera un spectru mult mai larg de servicii. Camerele sunt dotate cu dus, cablu de televiziune, telefon, balcon, minibar, posibil terasa. Hotelul dispune de bar, restaurant, sauna, case de schimb valutar, locuri pentru parcare. Intreaga cladire beneficiaza de sistem de conditionare a aerului. Suprafata numerelor single este cuprinsa intre 26-29 m.p. Camerele familiare au o suprafata de 22-26 m.p. Un hotel cu trei stele trebuie sa aiba cel putin o camera amenajata pentru invalizi.

Hotelurile de patru stele sunt cele mai solicitate pe piata hoteliera din republica Moldova, deoarece asigura un nivel maxim de confort maxim, costul chiriei fiind destul de accesibil in comparatie cu alte capitale europene. Aceste hoteluri au cate 250-300 camere dotate cu dus, cablu de televiziune, telefon, balcon, minibar, terasa, pardoseli acoperite cu covoare sau ceramica. Chiria in hotelurile cu patru stele este foarte avantajoasa deoarece presupune sistemul all inclusive, adica in plata chiriei sunt incluse un numar mult mai mare de servicii sau bonusuri comparativ cu alte hoteluri. Hotelurile cu patru stele sunt dotate cu restuarant, bar, sauna, jacuzzi, sali de conferinte, sali de expozitie, disco club, bazin deschis, bazin pentru copii, casa de schimb valutar, fizerie, salon de frumusete, serviciul rent car, locuri pentru parcare raportate la numarul camerelor, scuar, posibil cort de tenis, sala de forta. Neaparat sunt amenajate cel putin patru camere pentru invalizi.

Trebuie specificat faptul ca pe piata hoteliera din republica Moldova predomina si alte tipuri de hoteluri care presteaza servicii de calitate, dar sunt foarte diferite ca suprafata, amenajare, amplasare, s.a., astfel incat nu se incadreaza in standardele internationale de calitate si sunt putin cunoscute pe piata serviciilor. Aceste hoteluri au un cerc destul de restrans, dar permanent de clienti. Caracterul specific al acestor hoteluri determina variatii considerabile ale platii chiriei, insa acest fapt nu orienteaza nici intr-un caz cererea in directia descresterii. Practica internationala arata ca business-ul hotelier este unul din cele mai riscante si greu de recuperat. Tinand cont de faptul ca piata serviciilor hoteliere este saturata, la momentul actual nu sunt evidentiate proiecte investitionale in acest domeniu.

Figura nr. 6 Tipologia hotelutilor in R.Moldova

1.2.3 Clasificarea depozitelor dupa indicii calitativi

Pe piata chiriilor din mun Chisinau sunt expuse in general depozite cu o varsta medie de 25-30 ani aferente unor intreprinderide producere, care si-au redus volumul de lucru sau care s-au reprofilat. Astfel majoritatea depozitelor prezinta constructii cu un grad inalt de uzura fizica si functionala. Unele depozite au fost supuse reconstructiei sau reparatiei capitale si sunt cotate pe piata pe masura utilitatii lor. In ceea ce priveste constructia depozitelor noi, numarul acestora este destul de mic. Constructiile de acest fel sunt concentrate in zonele industriale si comerciale periferice sectoarelor administrative ale orasului si reprezinta constructii usoare de tip sandwich pe fundatii din beton armat. Asemenea depozite se bucura de o cerere deosebita. Depozitele capitale mai vechi pot fi clasificate dupa indicii calitativi pe care-i au dupa cum urmeaza:

Clasa A. Depozitele din clasa respectiva reprezinta constructii moderne care fac fata tuturor cerintelor de calitate. Amplasarea, lucrarile de finisare si utilarea acestor depozite sunt selectate dupa principiile logisticii: departarea pina la arterele principale de tansport, posibilitatea de adaptare pentru diferite categorii de marfuri, dotarea cu utilaje de incarcare- descarcare, asigurarea accesului liber la obiect. Specifice depozitelor din clasa A sunt urmatoarele caracteristici:

amplasarea depozitelor in apropierea automagistralelor presupune accesul direct pe teritoriul depozitului nemijlocit de pe artera de transport sau de pe drumuri special amenajate ce deriva din automagistrala;

din punct de vedere constructiv aceste depozite reprezinta cladiri cu un nivel, cu inaltimea etajului mai mare de 5 metri, astfel incit sa fie posibila instalarea diferitor stilaje in dependenta de marfa depozitata;

pardoseala depozitelor din aceasta clasa este maxim posibil de neteda, pentru a asigura viteza maxima de deplasare a unitatilor de transport si a utilajelor de incarcare-descarcare;

la etapa de proiectare calculul se face astfel incit elementele constructive de baza sa reziste la sarcini foarte mari in cazul in care marfa depozitata necesita instalarea unor utilaje speciale;

distantele in reteaua de coloane trebuie sa fie cit mai mari pentru a asigura montarea mai multor rinduri de vitrine reesind din principiul utilizarii eficiente a spatiului. Totodata este optimizata organizarea lucrarilor mecanismelor tehnice si a angajatilor;

dupa cerintele noi de calitate in constructii pentru depozite este necesar de montat cite o poarta sau o usa la fiecare 1000 m.p. de suprafata. De asemenea o asa suprafata trebuie dotata cu masini individuale de incarcare-descarcare;

este obligatorie instalarea sistemei antiincendiare si de semnalizare, precum si butelii de stingere a incendiului;

sistemul de incalzire este ales in dependenta de marfa depozitata si graficul lucrarilor. Sistemul de incalzire si alimentare cu apa trebuie sa fie autonome;

suprafata terenului aferent depozitului trebuie sa constituie nu mai putin de 40% din suprafata constructiei. Pe terenul aferent trebuie amenajate cai de acces interne si locuri pentru parcari. Restul teritoriului constituie spatii verzi;

un factor important ce determina clasa A este finisajul exterior, indeosebi pentru depozitele accesibile potentialilor cumparatori (care realizeaza marfa cu amanuntul).

Clasa A-. Depozitele din aceasta clasa reprezinta incaperi cu o virsta de 20-30 ani, complet reconstruite cu utilizarea materialelor si tehnologiilor moderne de constructii. Dupa caracteristici sunt similare clasei A, cu exceptia amplasamentului: majoritatea depozitelor sunt amplsate in zonele industriale din intravilan. Anul constrcutiei a acestor obiecte nu depaseste anul 1980. Obiectele reprezinta constrcutii capitale cu un nivel (in unele cazuri doua nivele) din beton armat sau constrcutii pe schelet metalic.

Clasa B+. Depozitele din aceasta clasa reprezinta incaperi construite dupa anul 1990, deosebindu-se de clasele precedente dupa 2-3 parametri, anume: accesul limitat, planificarea neeficienta a etajului, suprafata terenului aferent foarte mica si insuficienta utilajelor de incarcare-descarcare.

Clasa B. Depozitele din clasa B reprezinta constructii edificate dupa normativele economiei planificate si in majoritatea cazurilor necesita investitii capitale suplimentare pentru a satisface cerintele moderne de calitate. De obicei aceste depozite necesita lucrari de finisare sau reparatie cosmetica si montarea sistemelor noi de paza. Caracteristicile de baza ale depozitelor clasa B sunt:

anul constructiei - 1970-1980;

constructie capitala din beton armat cu unu sau mai multe nivele;

sistemul de incalzire centralizat;

inaltimea etajului: 6-8 metri;

pardoseala realizata din beton armat;

sistem de paza si sistem antiincendiar;

rampa pentru incarcarea-descarcarea marfurilor din unitatile de transport.

Clasa C. Depozitele din clasa C reprezinta costructii cu destinatia initiala de producere, parcuri de transport sau baze auto, reorganizate mai apoi in incapri de depozitare. Aceste depozite necesita modificari constructive si tehnice semnificative: modificarea cailor de acces, instalarea mai multor usi reiesind din suprafata incaperilor, instalarea rampelor, modernizarea stratului de finisare a pardoselei, sistemului de incalzire si antiincendiar. In majoritatea cazurilor este necesara demontarea utilajului vechi. Depozitele clasa C au urmatoarele caracteristici:

anul constructiei: 1950-1990;

constructie capitala din beton armat cu unul sau doua nivele;

inaltimea etajului: 7-9 m;

pardoseala- asfalt sau beton armat;

semnalizare antiincendiara si butelii antiincendiare;

lipsa rampelor;

accesul limitat;

amplasare in zonele industriale atat din intravilan, cat si din extravilanul orasului.

Clasa C-. Reprezinta costructii vechi sau foarte uzate construite incepand cu a. 1930. Aceste obiecte nu fac fata normelor contemporane in ceea ce priveste sistemele antiincendiare, starea ecologica ( in special depozitele amplasate in zonele industriale de prelucrare chimica). Aceste depozite necesita investitii capitale suplimentare pentru reparatie si modernizare. Specificul depozitelor clasa C- consta in:

anul constructiei- 1930-1980;

constructii capitale din beton armat cu un nivel sau cu etaj soclu;

sistem de incalzire centralizat;

inaltimea etajului: 4-5 m;

pardoseala realizata din asfalt sau beton;

utilaj de incarcare- descarcare, unele depozite sunt dotate chiar cu cantare de tonaj mare;

insufucienta de spatiu pentru parcare si manevrare a autocamioanelor;

sisteme invechite de paza.

Clasa D. Depozitele din clasa D sunt amenajate in cadrul unor garaje invechite, subsoluri, diferite constructii auxiliare din cadrul complexelor industriale, care necesita a fi complet reconstruite si modernizate. Deseori este mai eficient din punct de vedere economic de a demola aceste constructii si de a edifica altele dupa tehnologii noi. Asemenea depozite sunt utilizate pentru pastrarea materialelor care nu necesita conditii speciale de intretinere cum ar fi obiecte din metal uzate, cauciuc, materiaale plastice s.a.

O categorie aparte a depozitelor pe pita vanzarilor si chiriilor depozitelor din mun. Chisinau o constituie depozitele frigorifice. Acestea pot fi atat constructii capitale pe fundatii din beton cu straturi de izolare din agregat mascat, cat si constructii usoare de tip sandwich, a caror profil variaza in functie de nivelul temperaturii pe care trebuie sa-l asigure. Aceste depozite sunt foarte practice, deoarece pot fi folosite atat sezonier, cat si permanent prin schimbarea compresoarelor in functie de natura produselor ce urmeaza a fi pastrate. Depozitele frigorifice sunt foarte diferite ca suprafata, inaltime si capacitate de inghetare, fapt pentru care este stabilit un domeniu de variatie a valorii chiriei destul de mare.