Factorii de influenta asupra valorii de piata a imobilului comercial si industrial 4 ore

Factori externi ;

Factori interni ;

Determinarea factorilor de influenta asupra valorii bunului imobil reprezinta un element de o mare insemnatate in activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este influentata de un numar mare de factori. Factorii principali care influenteaza asupra marimii valorii bunului imobil pot fi clasificati in felul urmator: factori obiectivi si factori subiectivi .

Factorii obiectivi sunt factorii generali care influenteaza marimea valorii de piata in orice situatie, indiferent de opinii si vointe. Toti factorii obiectivi influenteaza reciproc unul asupra celuilalt.

Factorii subiectivi reflecta vointa si comportamentul participantilor in procesul vinzarii - cumpararii, ei pot fi divizati in: factori psihologici, factori de risc, competenta, atractivitatea, informarea.

O alta clasificare a factorului care influenteaza in mod direct valoarea bunului imobil este urmatoarea :

1.factori externi ;

2.factori interni ;

Factorii externi sint factorii generali, clasificati in felul urmator:

A. Factorii juridici , administrativi si politici caracterizati prin:

1. Conditiile care sint asigurate de catre primarii, organele publice: existenta scolilor, gradinitelor, trasportului public variat si a drumurilor durabile, accesibile prin imprejurimile obiectului evaluarii .

Nivelul regularii de stat ( limitarile circulatiei imobiliare; stabilirea normativa a cotelor de arenda, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protectia mediului ambiant, norme de constructii);

Politica statului indreptata spre a stimula folosirea pamintului si valorificarea terenurilor (acordarea inlesnirilor fiscale la impozitarea proprietatii, investitiilor si constructiilor; controlul asupra platilor de arenda, etc.);

La fel exista, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de influenta asupra valorii bunurilor imobiliare, acestea sint:

Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare .

B. Factorii economici care ne redau situatia generala a economiei tarii noastre sau a unei regiuni anumite. In acest grup sint stipulati factorii care influeteaza mult cererea si oferta.

Oferta este influentata de urmatorii factori :

- numarul mare de constructii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care sint expuse la vinzare pe un anumit segment al pietii imobiliare;

- corelatia costurilor de constructie si a preturilor de vinzare a bunurilor imobiliare;

- impozitul pe bunuri imobiliare;

Cererea pentru proprietatile imobiliare este afectata de situatia economica generala:

gradul de ocupare a populatiei;

marimea salariului si veniturilor populatiei;

solvabilitatea populatiei care este caracterizata de veniturile curente;

variatia numarului populatiei (tendintele istorice, curente si prognozate);

modificarile in preferintele populatiei;

nivelul inflatiei;

disponibilitatea mijloacelor creditare;

marimea ratei dobinzii;

marimea costurilor asociate cu efectuarea tranzactiilor;

si altele.

Factorii economici reflecta situatia generala a economiei tarii, regiunii sau a localitatii. Ei au o influenta mare asupra proprietatii, includ caracteristicile speciale a proprietatii concrete ca: profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea; si caracteristici economice generale ca: situatia social economica si politica din tara sau in lume, in regiune, tendintele dezvoltarii ramurii, domeniului de activitate a proprietatii comerciale.

Raportul dintre cerere si oferta

Cererea de imobile. Cresterea cererii determina sporirea activitatii pietei imobiliare. O conditie obligatorie pentru asigurarea cresterii cererii este extinderea posibilitatilor economice ale potentialilor cumparatori, majoritate veniturilor populatiei. Ca urmare a cresterii cererii, vor creste platile de arenda si preturile de vinzare a proprietatilor imobiliare. Majorarea arenzii si preturilor pe toate segmentele pietei imobiliare este determinata si de procesele inflationiste.

Cererea, la rindul sau depinde de:

o            numarul potentialilor cumparatori;

o            de gusturile, preferintele lor;

o            de profitabilitatea si lichiditatea, utilitatea proprietatii scoase la vinzare.

Asupra cererii deasemenea influenteaza asteptarile investitionale nesatisfacute si preturile la obiectele analogice, prognozele preturilor si a puterii de cumparare.

Este important sa fie studiata cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piata imobiliara este foarte elastica, reactioneaza repede la variatia preturilor pentru proprietatile imobiliare si influenteaza, astfel, situatia pe piata imobiliara.

Foarte des structura cererii potentiale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri, amplasare si caracteristici concrete a proprietatii.

Oferta de imobile comerciale. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile este inelastica. Fluctuatiile de proportii pe piata imobiliara pot fi explicate anume de aceasta caracteristica a cererii. Oferta de bunuri imobile este influentata de:

o          existenta terenurilor si spatiilor neocupate;

o          noile tehnici si tehnologiii la etapa de proectare si constructii;

o          preturile de arenda;

o          volumul si costul de constructie a obiectivelor noi si cheltuelile aferente.

Nivelul concurentei

Nivelul concurentei depinde de existenta variantelor alternative de oferte de proprietate sau investire; existenta inovatiilor la etapa de construire sau planificare si preturile de arenda pe obiectele gata finisate, costul cheltuelilor alternative.

C. Factorii naturali si de mediu

Evaluatorul trebuie sa poata depista factorii nocivi sau alti factori ca: coroziunea solului ce influenteaza valoarea prin intermediul productivitatii; seismicitatea inalta; nivelul apelor subterane; prezenta prin apropiere a statiilor atomice, chimice, statii de purificare, uzini metalurgice; clima; calitatea solurilor.

D. Factorii sociali sunt foarte importanti si decisivi in determinarea valorii bunului imobil, dintre care fac parte:

- clasificarea populatiei pe grupuri de virsta care depinde de procentul de natalitate si mortalitate;

- prestigiul cartierului sau zonei in care se afla bunul imobil evaluat. Atunci cind din oarecare motive, orasele, cartierele, cladirile devin populare, prestigioase, in mod evident creste pretul bunului imobil cu toate ca caracteristicile sau cheltuielile de constructie sau de valorificare a terenului sunt aceleati ca la obiectele similare din alte regiuni;

- diferenta dintre paturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educatie;

- marimea familiilor ;

A doua categorie de factori generali care influenteaza valoarea bunului imobil sint factorii interni, din care face parte caracteristica cea mai importanta si cu o influenta considerabila, amplasamentul. O influenta decisiva asupra imobilului comercial o are amplasarea, acest factor trebuie cercetat indetailat de evaluator.       Costul imobilului in mare parte depinde de calitatile comerciale a acestora, care in multe cazuri depind de amplasarea lui. Dupa rezultatele acestei cercetari se va putea da raspuns la urmatoarele intrebari:

cit de atractiv este raionul amplasarii imobilului;

care este tipul strazii, pe care este amplasat imobilul;

care este componenta demografica a populatiei, cine traieste si lucreaza pe aceasta strada;

cum este amplasat imobilul pe strada;

daca in apropierea imobilului se afla, locuri atractive pentru un numar mare de oameni precum sunt statii de trenuri, supermarkete mari.

In afara de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influenteaza si multi alti factori precum sunt:

suprafata totala si decizia constructiva a cladirii

existenta subsolului;

tipul partii frontale a imobilului comercial;

existenta curtii si accesul pentru lucrari de incarcare-descarcare din spate a imobilului;

infrastructura;

starea sanitaro-ecologica a incaperilor.

O influenta la fel de mare o au si caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate prin: suprafata constructiei, virsta, numarul nivelelor, caracteristica elementelor constructive de baza si dotarea tehnica, retelele publice. Solutiile arhitecturale si constructive - bunul imobil trebuie sa corespunda anumitor conditii, sa posede un aspect exterior citusi de atragator.

Un factor important este si modul de utilizare curenta a obiectului evaluarii: locativa, comerciala, industriala sau comercializata.

In dependenta de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acorda prioritate unor anumiti factori. Dar in procesul de evaluare este imposibil sa fie identificati si analizati toti factorii de influenta asupra valorii.

Influenta mediului inconjurator asupra valorii imobilelor comerciale sunt prezentate in tabelul urmator:

Tabelul 2.1

Influenta mediului inconjurator asupra valorii imobilelor comerciale

Tabelul 2.2

Principalii factori de influenta asupra valorii de piata a imobilului comecial si industrial

Masurarea factorilor de influenta

Valoarea imobilului comercial este determinata de un numar complex de factori, marimea carora este prezentata sub forma de coeficienti, iar stabilirea lor se face prin determinarea preferintelor populatiei adica a cererii.

Pentru determinarea marimii factorilor se aplica urmatoarele metode:

metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico-matematice de analiza, in special analiza de regresie si corelare. Prin aceasta metoda sunt identificati factorii care au cea mai mare influenta asupra valorii bunului imobiliar si ponderea fiecarui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiva in cazul cind sunt analizate un numar mare de bunuri imobile standart, de aceea este pe larg utilizat in procesul de evaluare masiva in scopul impozitarii.

metoda comparatiei pare consta in analiza a doua vinzari comparabile pentru a determina marimea ajustarii pentru un element de comparatie. In acest caz, bunurile imobile trebuie sa aiba aceleasi caracteristici cu exceptia caracteristicii pentru care se estimeaza corectia.

metoda analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza informatiei care nu este legata nemijlocit de obiectul evaluarii sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se refera: rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietii imobiliare, articolele si publicatiile de specialitate si altele.

Pentru aplicarea metodei comparatiei pare se va folosi formula:

Ajustarea x = (VP_i - VP_j) / VP_j ;

unde: VP_i - valoarea de piata a bunului imobil comparabil, cu existenta factorului x;

VP_j - valoarea de piata a bunului imobil comparabil, care nu poseda factorul x.

Pentru aplicarea marimii factorului se utilizeaza analiza de corelare Gradul dependentei liniare dintre doi factori poate fi determinat prin coeficientul de corelatie (r). O dependenta liniara certa se caracterizeaza printr-un coeficient de corelatie +1, sau -1, iar lipsa dependentei liniare prin coeficientul 0.

Drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise. Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului si constructiei. Reesind din faptul ca toate obiectele comparabile au drepturi de proprietate absolut asupra lor marimea ajustarii constituie 0% pentru fiecare obiect.

Conditiile de finantare. Estimarea corectarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei.

Conditiile tranzactiei. Aplicarea ajustarii pentru conditiile tranzactiei este facuta cind tranzactia este efectuata in termeni redusi, sau cind intre partile implicate in tranzactie exista relatii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea se determina tinind cont de faptul ca obiectele comparabile se vind la un pret mai mic decit pretul de oferta.

Conditiile pietii. Ajustarile pentru conditiile pietii presupun estimarea evolutiei preturilor pe piata imobiliara pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important sa fie luata in considerare influenta inflatiei sau deflatiei, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general, schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile, etc.

Amplasarea. Corectarea preturilor pentru amplasare este efectuata doar in cazurile cind obiectele comparabile si obiectul evaluarii sunt amplasate in locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobile factorul amplasarii cuprinde diferite caracteristici.

Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobile comparabile au caracteristici fizice diferite din punct de vedere al varstei, suprafetei, elementelor constructive, uzurii si aspectului exterior.      Ajustarile pentru caracteristicile fizice sunt determinate in urma analizei fiecarui element de comparatie. Ajustarea pentru starea tehnica a obiectului va fi determinata reiesind din marimea cheltuelilor necesare pentru a readuce starea tehnica a obiectului evaluarii pana la nivelul obiectelor comparabile.

Modul de folosinta. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativa trebuie sa se excluda bunurile care au un mod de folosinta diferit de cel al obiectului evaluarii.

Suprafata terenului aferent. Ajustarea va fi determinata reiesind din diferenta valorilor obiectelor comparabile in dependenta de diferenta suprafetelor terenurilor aferente.

Dupa cum s-a mai spus, asupra bunurilor imobile influenteaza un sir de factori pe care evaluatorul trebuie sa-i determine in mod subiectiv in asa mod, incat prin intermediul lor sa se calculeze valoarea cea mai aproape de valoarea de piata. In urma determinarii factorilor specifici, este necesar de a specifica care dintre ei au o influenta mai mare asupra valorii imobilului evaluat.