Ciclul de viata al pietei imobilului comercial 2 ore

Etapele ciclului de viata al pietei imobiliare

Caracteristica etapelor

Piata imobiliara, ca si cea financiara sau a activelor, se caracterizeaza prin repetarea permanenta in timp a unor anumite etape de dezvoltare. In ansamblu, acestea constit uind ciclurile vitale ale pietei. Este vorba de etapele decaderii, absorbtiei, constructiilor noi si saturatiei, care permanent se repeta, caracterizindu-se prin schimbarea raportului dintre cerere si oferta, comportamentul cumparatorului si vinzatorului, preturilor si platilor de arenda ale proprietatilor imobiliare, nivelului de dezvoltare a complexului de constructie, cheltuielilor la materialele de constructie si costului lucrarilor de constructie-montaj.

Capacitatea de a determina anumite cicluri de dezvoltare a pietei imobiliare  poate oferi anumite posibilitati investitionale suplimentare potentialilor investitori. Asa dar sa examinam caracteristica mai detaliata a acestora.

Etapa decaderii se caracterizeaza prin predominarea ofertei asupra cererii. In aceasta perioada fiecarui potential cumparator ii revin citeva obiecte imobiliare scoase la vinzare, el avind posibilitatea sa aleaga, sa gaseasca cele mai convenabile variante de finantare, sa obtina reducerea pretului. Creste perioada vinzarii imobilelor si, corespunzator, cheltuielile de reclama, precum si reducerea pentru cumparator. Pe parcursul acestei etape nu este convenabil sa construiesti obiecte noi, deoarece investitiile facute in constructie nu se vor recupera curind din contul veniturilor de la vinzarea lor. Firmele de constructie mici incep sa falimenteze, iar mai apoi in ramura apare criza de supraproductie. In aceste conditii cad preturile la imobile, creste numarul obiectelor scoase la vinzare, se reduc cotele platilor de arenda.

Etapa absorbtiei apare in perioada cind un timp indelungat nu s-au construit obiecte noi, iar cererea permanenta (fie si neinsemnata) duce la micsorarea numarului de obiecte scoase la vinzare. oferta se micsoreaza, se egaleaza cu cererea, iar  mai apoi chiar devine mai mica. La aceasta etapa preturile ramin stabile la un nivel jos, iar la finele acestea incep sa creasca nesemnificativ. De asemenea, se observa o mica inviorare a activitatii investitionale, constructorii incep sa selecteze terenuri pentru viitoarele lucrari. In corespundere cu cresterea nivelului cererii si micsorarii nivelului ofertei vor incepe cercetari investitionale privind crearea noilor obiecte imobiliare.

Etapa constructiilor noi incepe atunci cind cererea depaseste oferta. In aceasta perioada se observa un deficit de imobile, deoarece pe parcursul etapei precedente aproape ca nu s-a construit nimic, iar din cauza timpului indelugat necesar pentru constructia obiectelor, la moment nu pot fi scoase la vinzare proprietatile imobiliare. Totodata, preturile de vinzare si de arenda cresc in ritmuri accelerate. Constructiile i-au amploare, pe motivul ca profiturile mai atrag in ramura noi si noi companii, investitori straini. Apare un deficit al sectoarelor de teren, iar preturile la ele ating apogeul. Toate acestea duc la cresterea preturilor la constructii, precum si la proprietatile imobiliare de pe piata secundara.

Etapa saturatiei vine odata cu stabilizarea preturilor. Din cauza nivelului inalt al preturilor numarul doritorilor de a procura imobile scade. Firmele de profil, din inertie, iar cele care cunosc mai bine tainele economiei de piata – in speranta unor vremuri mai bune, continua sa construiasca si sa majoreze numarul obiectelor si asa foarte mare. La aceasta etapa oferta este maximala, iar cererea incepe sa scada. Preturile se stabilizeaza la nivelul lor maximal. De obicei, urmeaza etapa decaderii si totul se repeta, iar si iar, atita timp cit va exista economia de piata si proprietatile imobiliare vor ramine marfa.

Ciclul de viata al pietei imobilului comercial

Etapa decaderii Etapa absorbtiei Etapa constructiilor noi Etapa

saturatiei

Graficul 3.10 Analiza etapelor ciclului de viata al pietei imobilului comercial

Etapa decaderii. In aceasta perioada nu s-a atestat o dezvoltare semnificativa a segmentului imobilului comercial. Datorita crizei economice in care se afla tara, preturile pentru imobilul comercial au scazut in comparatie cu prima prima decada a anului 1998. Nivelul ofertei predomina asupra cererii.

S-a majorat perioada de expunere a spatiilor comerciale pe piata imobiliara. Constructii noi nu s-au realizat.

Etapa absorbtiei. Din a doua jumatate a anului 2002 piata s-a inviorat putin. Preturile au semnalat o crestere lenta, dar stabila. De asemenea, se observa o mica inviorare a activitatii investitionale, constructorii au inceput sa achizitioneze terenuri pentru viitoarele proiecte. S-a marit nivelul cererei pentru spatii comerciale, indeosebi pentru oficii. Oferta, practic era formata din fondul comercial vechi.

Etapa constructiilor noi. In aceasta perioada preturile au crescut intr-un ritm spectaculos. Aceasta se datora in special cererii mari si ofertei mici de spatii comerciale pe piata imobiliara din mun. Chisinau. S-au majorat si preturile de arenda. Pe piata au aparut multi investitori straini. Preturile loturilor de pamint pentru constructia imobilului comercial au atins apogeul. Astfel, segmentul imobilului comercial, cit si cel de oficiu se caracterizau prin agiotaj, din motivul deficitului si chiar lipsei ofertei de obiecte in centrul capitalei. Se evidentia o largire a cererii pentru spatii de cea mai inalta categorie (A), cu tot arsenalul de servicii si facilitati: amplasare, infrastructura, retele ingineresti moderne - pentru energia electrica, apa si canalizare, telecomunicatii si internet, precum si de supraveghere video. Preturile variau pe acest segment intre 300 - 2000 €/m² pentru oficii si 800 – 1800 €/m² pentru imobilul comercial.

Etapa saturatiei. Daca pina la criza reducerea preturilor in cadrul licitatiilor se situa intre 3-10 %, acum a venit „timpul cumparatorului', care isi dicteaza conditiile si obtine un discount de pina la 30 %. Cumpararea imobilului are loc, de regula, odata cu dezvoltarea afacerii, insa, in conditiile in care veniturile au scazut brusc, important pentru investitori este sa se mentina pe linia de plutire, astfel renuntind la investitii majore. Conform statisticii ultimilor cinci ani, perioada din septembrie  pina in decembrie 2008, a constituit apogeul vinzarilor pentru imobilul comercial, fiind conditionata de faptul, ca companiile, care planificau in viitor sa procure imobilul pentru activitatea sa de intreprinzator sau pentru investirea mijloacelor sale, se grabeau sa efectueze cumpararea pina la sfirsitul anului. La momentul dat pretul imobilului comercial scade cu ritmuri lente. Desi proprietarii bunurilor comerciale inca nu sunt gata psihologic de asemenea micsorari, se simte nervozitatea acestora. Majoritatea preturilor obiectelor comerciale sunt supraestimate, astfel numarul doritorilor de a procura imobile scade. Nivelul ofertei intrece cu mult nivelul cererei de spatii comerciale. Bursa Lara arata ca cererea pentru imobilele comerciale s-a redus cu 60-65%.

Imobilul comercial a fost primul care a reactionat la criza. Potrivit datelor bursei Nika Imobil, daca in prima jumatate a anului, preturile au scazut cu 10 %,  in semestrul urmator piata pur si simplu a intrat in impas. S-a majorat considerabil perioada de expunere a imobilelor comerciale pe piata.