Notiuni o2r22rx
Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). Desi Codul civil se refera la transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vanzare-cumparare si contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate, fiindca transmiterea proprietatii nu este de esenta, ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie), de un drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii intelectuale ori, in mod exceptional, de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi real de uz - art.571 C.civ. - dreptul de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din L.nr.319/1944 -, dreptul de clientela in cazul liber profesionistilor etc.) sau care sunt prevazute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.).
Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ,consensual si translativ de proprietate.
1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa garanteze pe cumparator, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. Fiind un contract sinalagmatic, se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte (exceptia neexecutarii contractului, rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de catre una dintre parti, teoria riscului contractului).

2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.
3. Vanzarea este un contract comutativ, deoarece existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind, ca in contractele aleatorii, de un eveniment viitor si incert, care ar face sa existe sanse de castig si pierdere pentru ambele parti contractante. Numai in mod exceptional contractul poate capata caracter aleatoriu, de exemplu, cand obiectul este supus pieirii, exproprierii etc.
4. In principiu, vanzarea este un contract consensual ("vinderea este perfecta... indata ce partile s-au invoit...", art. 1295 C.civ.), putand fi incheiat prin simplu acord de vointa al partilor (solo consensu), fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii contractului. Deci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.
Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent ca sunt situate in intravilanul ori extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei - pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale), numai daca actul a fost incheiat in forma autentica (art.46 alin.l - astazi abrogat - din Legea nr. 18/1991 si art.2 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor) .
0 precizare se mai impune in legatura cu forma contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect un autovehicul (folosit).
Potrivit legislatei in vigoare pana in 1992, radierea din circulate de pe numele vanzatorului si inscrierea pe numele dobanditorului la orgauele de politie si orgauele finauciare se putea face numai in baza contractului incheiat in forma autentica. In practica judiciara s-a decis ca aceasta cerinta prevazuta pe plau administrativ-finauciar nu influenteaza caracterul consensual al contractului; vanzarea-cumpararea de autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura privata.
In prezent, radierea si inmatricularea in circulate a autovehiculelor de catre orgauele de politie si finauciare se face (in conditiile prevazute de HG nr.610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului si Instructiunue nunisterului de interne, finautelor si transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HG nr.610/1992) pe baza contractului de tip de vanzare-cumparare incheiat la orgauele de politie, renuntaudu-se la forma autentificata de potar
Formalitatile prevazute de noua reglementare nu afectcaza validitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata, acele formalitati fiind prevazute de lege numai pentru inmatricularea autovehiculului In circulatie . Caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a instautci supreme.
In legatura cu forma contractului de vanzare-cumparare mai precizam ca, daca necesitatea unei auunute forme (de ex., act potarial) rezulta numai din intelegerea partilor, el nu se trausforma in contract solemn. 0 asemenea intelegere are numai semnificatia amauarii incheierii contractului de vanzare-cumparare si deci reprezinta un autecontract.
Intrucat radierea autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si inmatricularea lui pe numele cumparatorului la orgauele de politie si la orgauele finauciare nu se poate face decat pe baza actului incheiat in conditiile legii, daca, dupa valabila incheiere a contractului (in forma inscrisului sub semnatura privata), una dintre parti (oricare) refuza sa se prezinte la orgauul competent, cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau parat), urmand ca radierea-inmatricularea sa se faca pe baza hotararii judecatoresti.
Bineinteles, pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat, reclamautul trebuie sa dovedeasca - separat de plata taxei de timbru pentru actiunea in justitie - consemnarea sumei reprezentaud taxele de timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor, care, in urma admiterii actiunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar in raporturile dintre parti vor fi suportate definitiv (in lipsa de stipulatie contrara, art. 1305 C.civ.) de catre cumparator, instanta dispunaud restituirea acestor cheltuieli reclamautului (vanzator) prin hotarare.
In sfarsit, precizam ca - vanzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil incheiat prin actul sub semnatura privata - pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel prevazut in chitauta sub semnatura privata, iar nu cel inferior prevazut in actul incheiat ulterior, daca acest din urma pret este simulat. Tot astfel, dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului (de exemplu, conditii de capacitate) trebuie sa fie raportate la momentul realizarii acordului de vointa (cand se transmite si dreptul de proprietate potrivit art. 1295 C.civ.).
Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput de dovada scrisa, afara numai daca a existat o imposibilitate, fie si morala, de a preconstitui o dovada scrisa (art.1197-1198 C.civ.). Numai tertele persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de simulatie sau vanzari succesive - cu orice mijloace de proba contractul intervenit intre parti, fiindca pentru terti contractul este un simplu fapt juridic.
Consideram ca solutiile adoptate in practica judiciara si doctrina referitoare la caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a fi aplicate si dupa adoptarea OG nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere si eliberare cartii de identitate a acestora, in vedere admiterii in circulatie pe drumurile publice din Romania. Potrivit acestui act normativ, " Cartea de identitate a vehiculului este documentul care atesta pentru persoana mentionata ca detinator, dreptul de proprietate asupra vehiculului" (art.9 alin.1). "Datele despre detinator se inscriu de catre orgauele de politie care efectueaza inmatricularea, potrivit legii" (art. 10 alin.3). Dupa cum rezulta din textul citat, mentionarea cumparatorului in cartea de identitate are ca efect numai "atestarea" dobandirii dreptului de proprietate prin acordul de vointa dintre parti. Iar daca, dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura privata, una dintre parti refuza sa se prezinte la orgauul de politie competent in vederea incheierii contractului in forma prevazuta de HG nr.610/1992, cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea transmiterii dreptului de proprietate, urmaud ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de identitate sa fie inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii judecatoresti.
5. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui. Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent de predarea lucrului vandut si de plata pretului, se produce nu numai incheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. In acest sens, art. 1295 C.civ. prevede ca "proprietatea este de drept stramutata" de la vanzator la cumparator "indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".
Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino (art.971, 1156, 1335 si 1358 alin.2 C.civ.), daca vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.), adica natura fortuita, iar nu culpabila, a pieirii lucrului. Daca cauza straina a fost dovedita, vanzatorul va suporta riscurile numai daca a fost pus in intarziere cu privire la executarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art. 1074 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi pierit si la cumparator daca s-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.) .
Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii: a) Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil incheiat (de exemplu, daca, in mod exceptional, vanzarea-cumpararea este un contract solemn, consimtamantul partilor trebuie sa fie manifestat in forma prevazuta de lege). b) Trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual (certe). In cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre cumparator. In consecinta, nu se pune nici problema transferarii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt) . La termenul stipulat sau, in lipsa, la cererea cumparatorului vanzatorul trebuie sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. In caz contrar, va raspunde pentru neexecutarea obligatiei asumate.
In cazul lucrurilor de gen, transferul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul individualizarii, ceea ce se face de regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare care valoreaza, in toate cazurile, individualizare), dar nu se confunda cu aceasta; individualizarea se poate face si prin alte metode care asigura identificarea lucrurilor ca fiind ale cumparatorului, de exemplu, prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a fi transportate la cumparator etc. Intrucat prin individualizare se produce transferul proprietatii la care s-a obligat vanzatorul, dovada efectuarii ei este in sarcina lui si se poate face cu orice mijloc de proba (fiind un simplu fapt juridic).
Asemanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. Astfel, daca vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite in momentul alegerii, fiindca prin alegere se individualizeaza lucrul care urmeaza sa fie dobandit de cumparator. In consecinta, riscul pieirii fortuite este suportat, pana la alegere, de catre vanzator. Astfel, daca piere unul dintre lucruri, el daloreaza celalalt (art. 1030-1031 C.civ.), fiindca ambele au fost prevazute in obligatione. "Daca amandoua lucrurile au pierit, fara greseala debitorului, obligatia este stinsa" (art. 1032 C.civ.). Rezulta ca vanzatorul suporta paguba pieirii pana la alegere, dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru neexecutare, deoarece neexecutarea s-a dovedit a fi fortuita.
Daca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 1030-1033 C.civ.), pe langa alegere (de exemplu, intre 1000 kg grau sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferul proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales.
In cazul obligatiei facultative, intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in facultate solutionis), problema transferarii dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generale - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen. c) Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruri care urmeaza sa fie confectionate, o recolta viitoare etc.), desi pot forma obiectul contractului, transferul proprietatii poate opera numai din momentul in care au fost executate, terminate, in stare de a fi predate cumparatorului, daca sunt bunuri individual determinate (certe), iar daca lucrul executat este de gen, dupa individualizare (de exemplu, lucrul fabricat in serie).
In cazul vanzarii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul in care este gata de recoltat, daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de exemplu, graul de pe terenul vanzatorului in schimbul sumei de 100.000 lei). Daca vanzarea recoltei se face pe unitate de masura, proprietatea se transmite din momentul individualizarii.
Riscurile se transmit asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate, daca nu si-a asumat riscul nerealizarii - in tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului si independent de transferul proprietatii (caracter aleatoriu). d) Trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevazute in contract, intrucat regula stabilita in art. 1295 C.civ., potrivit careia transferul proprietatii are loc "indata ce partile s-au invoit'", nu este de ordine publica (imperativa) si deci poate fi inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual determinat.
- Astfel se intampla daca partile au amanat transferul proprietatii pana la implinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pana la termenul predarii lucrului vandut ori a platii pretului) sau pana la realizarea unei conditii suspensive. Precizam ca termenul suspensiv afecteaza transferul proprietatii numai daca partile au prevazut expres amanarea acestui efect al contractului de vanzare-cumparare; daca termenul a fost stipulat pur si simplu, nu afecteaza transferul proprietatii, ci numai executarea obligatiei de predare a lucrului vandut (art. 1022 din C.civ.). In schimb, conditia suspensiva, prin ea insasi, amana transferul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.1017-1018 C.civ.). In ambele cazuri, deoarece vanzatorul ramane proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continua sa suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv in cazul conditiei, care opereaza retroactiv - art. 1015 C.civ. - fiindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie rezolutorie - art. 1018 C.civ.)
-Un caz special de amanare a transferarii dreptului de proprietate intalnim in cazul cumpararii dintr-o unitate comerciala cu autoservire. Contractul se incheie, in acest caz, in momentul in care cumparatorul a ales si a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o in cosul sau caruciorul pus la dispozitie de vanzator). Intrucat din acest moment lucrurile de gen sunt si individualizate (iar pretul stabilit), potrivit regulilor in materie ar trebui sa ajungem la concluzia ca si proprietatea si riscurile s-au transferat asupra cumparatorului. In consecinta, daca el paraseste magazinul cu intentia de a-si insusi marfa fara a plati pretul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu si-a executat obligatia de plata a pretului. Intrucat o asemenea concluzie nu poate fi admisa, se considera ca - in acest caz ori in alte cazuri asemanatoare de vanzare cu pret fix - partile s-au inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobandeste de catre cumparator numai o data cu plata pretului. Pana in acel moment el este un simplu detentor al marfii alese (vinovat de furt daca nu plateste pretul), iar vanzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar .
In sfarsit, precizam ca, in cazul in care, prin conventia dintre parti, transferul proprietatii a fost amanat pentru un moment ulterior incheierii contractului, se amana, in virtutea legii, in mod corespunzator, si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului, fie ca partile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leaga riscurile de proprietate), la fel ca si regula transferarii proprietatii in momentul incheierii contractului, nu este o regula imperativa. In consecinta, partile pot disocia cele doua aspecte; cumparatorul sa-si asume riscurile inainte de momentul transferarii dreptului de proprietate (de exemplu, in cursul executarii lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat transferul proprietatii (de exemplu, in cursul transportului). 0 asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza neindoielnica si expres prevazuta in contract.
6. 0 precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare in lumina Legii cadastrului funciar si a publicitatii imobiliare nr.7/1996 , intrata in vigoare la data de 24 iunie 1996 (art.72), prin care s-a prevazut unificarea sistemelor de publicitate imobiliara, sub forma inscrierii in cartile funciare (publicitate reala), dar numai cu efecte de opozabilitate fata de terti a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (asemanator sistemului cartilor de publicitate funciara - care a avut aplicabilitate in unele localitati din fostul judet llfov - potrivit Legii nr. 242/1947). Dupa cum prevede Codul civil, "in materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea funciara ) actului, unei a treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vandut" (art. 1295 alin.2). Avand in vedere dispozitiile Legii nr.7/1996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele inscrierilor in evidentele de publicitate imobiliara, trebuie insa sa facem o distinctie intre actele incheiate (efectuate) inainte de data intrarii in vigoare a noii legi si, respectiv, dupa aceasta data.
Astfel, inscrierile facute in registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in vigoare a noii legi vor produce efecte (constitutive in sistemul cartilor funciare si de opozabilitate in sistemul de transcriptii), potrivit reglementarilor in vigoare la data efectuarii lor. Tot astfel, actele juridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii legi - dar fara efectuarea formelor de publicitate imobiliara - isi vor produce efectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data incheierii lor, dar numai la data inscrierii in cartea funciara, potrivit dispozitiilor noii legi (art.58-59).
Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fata de terti - trebuie sa fie inscrise in cartea funciara. Astfel, in judetele cu carte funciara si in judetele in care s-au finalizat lucrarile cadastrale si ale registrelor de publicitate imobiliara, publicitatea imobiliara se realizeaza, pentru opozabilitate fata de terti, prin inscrierea in cartea funciara, incetand aplicabilitatea dispozitiilor referitoare la publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte funciara (art.22 si urm., art.72). lar in unitatile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se inscriu (tot in conformitate si cu efectele prevazute de noua lege), dar cu caracter nedefinitiv, in cate o carte funciara , urmand ca inscrierea definitive sa fie efectuata la punerea in aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art.61) .
7. Pentru lucrurile mobile nu exista un sistem de publicitate, caci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, daca vanzatorul a vandut de doua ori lucrul mobil (corporal), va avea preferinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia lucrului, desi a cumparat mai in urma (posterior tempore, potior iure, art.972 C.civ.)
Consimtamantul partilor
Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in vederea formarii contractului.
Intrucat problemele juridice privitoare la consimtamant, la principiul autonomiei de vointa si libertatea contractuala, precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic si teoria generala a obligatiilor, iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului comun, urmeaza sa analizam numai anumite probleme specifice vanzarii: promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala), pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.
Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior - de obicei inauntrul unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. De exemplu, locatorul-proprietar se obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara.
0 promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract (si nu un act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila),dar nu constituie o vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce efectele unei vanzari.
Promisiunea de vanzare este de fapt un antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.
Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face (art. 1075 C.civ.).
Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent). Este insa posibil ca, in schimbul dreptului de optiune ce i se confera, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fara a se fi transformat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul nu isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.
Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale (art.1191 si urm. din C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren).
Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art.3 si art.7 alin.2 din Decr.nr. 167/ 1958).
Mentionam ca, desi nu se intalneste in practica, promisiunea unilaterala poate fi asumata de cumparator (promisiune unilaterala de cumparare), fiind guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de vanzare.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare
Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala - de a vinde si cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu exista nici alte conditii legale. Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor speciale, daca este cazul), este valabila.
Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila. Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului - nu excludem posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva.
Pactul de preferinta
Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei aunmite persoane, la pret egal. Subliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens. 0 asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care l-ar putea determina sa-si vanda bunul.
Intrucat pactul de preterinta - la fel ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit). In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune interese. conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.
In sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti - dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).
Dreptul de preemtiune
Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din L.nr.54/1998).
1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.
Rezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si, mai ales. de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de bunul sau (art.480 C.civ.). Fiind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia ca textele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa fie interpretate restrictiv. Pe de alta parte, in cazurile si in conditiile prevazute de lege, dreptul de preemptiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-l respecte.
In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune.
2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.
-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda, padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.
-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin vanzare" (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si cu sulta. Neexistand un pret ca echivalent al terenului care se instraineaza, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut, el putand opera - dupa cum vom vedea - numai la pret egal. De vreme ce nu exista pret si nici contract de vanzare-cumparare, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici in cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate comerciala sau civila. Tot astfel, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut in caz de tranzactie. Concesiile facute, care caracterizeaza in principal tranzactia, nu pot fi echivalente cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului de preemptiune.
-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin vanzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).
In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
-In concluzie, dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat, si anume: trebuie sa priveasca un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat sa fie o vanzare-cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Daca aceste trei conditii sunt indeplinite, dreptul de preemptiune trebuie sa fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vanzator, legea nefacand nici o distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Prin urmare, dreptul de preemptiune poate fi exercitat si in cazul in care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu, in conformitate cu art.26 din Legea nr. 18/1991 republicata in 1998). Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata, indiferent de proprietar, si in temeiul art.6 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale "este supus dispozitiilor dreptului comun, daca prin lege nu se prevede altfel".
3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietarii vecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca au calitatea prevazuta de lege (art.5 din L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.
Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel incat - daca mai multi titulari si exercita dreptul de preemptiune - "vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti" (art.8 din Legea nr.54/1998).
Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi categorie (art.8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar, enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.
Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex., incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) "pentru nerespectarea dispozitiilor art.5".
Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de ex., mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de numeral, ci aceea de articol nehotarat.
In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in considerare si criterii subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase. Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.
4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de preemptiune, "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art.6 din Legea nr.54/1998)2
Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta" vanzatorului este o simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din "oferta" vanzatorului lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie "oferit" abia de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si 9 din Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de la data afisarii "ofertei" vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei perioade (oricand), numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare. In orice caz, vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil" potrivit art. 9 din Legea nr. 54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art.6 nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine irevocabila in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui articol, din momentul afisarii "ofertei" de vanzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45 de zile pentru exercitarea acestuia.
Oferta de cumparare, in care urmeaza sa fie aratat si pretul oferit (acceptat), trebuie sa fie facuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art.7). Prin urmare, daca "oferta" vanzatorului nu contine pretul cerut, oferta de cumparare reprezinta o veritabila oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare (terenul si pretul), destinatarul ofertei fiind vanzatorul.
Intrucat Legea nr.54/1998 nu stabileste reguli speciale, oferta de cumparare urmeaza regulile adoptate in dreptul comun (ofertantul-cumparator este obligat sa mentina oferta - pana la expirarea termenului prevazut in oferta, iar in lipsa de termen timpul necesar vanzatorului pentru a delibera si a se pronunta -, sub sanctiunea suportarii pagubei cauzate vanzatorului in caz de revocare intempestiva a ofertei; in caz de moarte a ofertantului inainte de acceptarea ofertei ea devine caduca etc.).
Daca in termenul de 45 de zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu a facut oferta de cumparare a terenului, acesta se vinde liber (art. 10), notarul public putand autentifica contactul de vanzare-cumparare pe baza actului eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale, act care reprezinta dovada publicitatii "ofertei" de vanzare prevazuta de lege (art.11).
Cat priveste acceptarea de catre vanzator a ofertei de cumparare facute de catre unul (sau mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune, nu se pun probleme daca vanzatorul este de acord, neconditionat, cu oferta de cumparare facuta de titularul dreptului de preemptiune, in caz de pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre ofertanti (art.8) in conditiile aratate, chiar daca pretul oferit de un alt titular ar fi mai mare. Nu excludem nici posibilitatea unei contraoferte, potrivit dreptului comun, acceptata de un titular al dreptului de preemptiune.
In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu, arendasul prezinta dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr. 16/1994 modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.
Mai dificila este problema daca vanzatorul nu accepta oferta (nici una dintre ofertele) de cumparare. Potrivit legii, "daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune... nu este convenabil vanzatorului, acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane" (art.9 din Legea nr.54/1998).
Pentru ca dreptul de preemptiune sa nu fie transformat intr-un drept iluzoriu, lasat la aprecierea discretionara a vanzatorului, consideram ca textul citat trebuie sa fie interpretat in sensul ca vanzatorul poate sa nu fie de acord cu pretul oferit de titularul (titularii) dreptului de preemptiune si poate sa vanda terenul unei alte persoane (care nu are drept de preemptiune), dar numai daca pretul oferit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel oferit de titularul dreptului de preemptiune. Prin urmare, notarul public va putea autentifica contractul de vanzare-cumparare, numai daca pretul din contract este mai mare decat pretul oferit de titularul dreptului de preemptiune, pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale unde s-a inregistrat oferta de vanzare si oferta de cumparare (art.6-7), act care conditioneaza autentificarea contractului de catre notarul public (art.11).
5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau a contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat terenurile pot fi instrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica" (art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998).
Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare-cumparare. Dar fiindca forma autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract, urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).
6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat - fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.
In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .
Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vanzatorului, care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului .
Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate publica , in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil.
Avand in vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar - asemanator, dar nu identic cu dreptul de preemptiune analizat mai sus - facem numai trei sublinieri: a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul prioritar la dobandire in toate cazurile in care expropriatorul (statul, respectiv unitatile administrativ-teritoriale) intentioneaza sa "instraineze" imobilul, deci nu numai in caz de vanzare. b) Chiar daca instrainarea s-ar face cu titlu oneros, prin vanzare (fie si la licitatie), fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (oferit de alti cumparatori), ci la un pret ce nu poate depasi despagubirea actualizata. c) Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpla, constand in notificarea intentiei de instrainare expropriatului si manifestarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului expropriat in termen de 60 de zile de la primirea notificarii.
Capacitatea partilor
Conform art. 1306 C.civ., pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege si sunt de stricta interpretare.
Cat priveste capacitatea de exercitiu, in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica regulile generale. Precizam numai ca vanzarea-cumparare este, in principiu, un act de dispozitie atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercitiu restransa, trebuie sa incheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare. Dar vanzare-cumparare este, intotdeauna, act de dispozitie numai raportat la lucrul vandut si pretul care formeaza obiectul contractului. In schimb, raportat la patrimoniul partii contractante, vanzarea-cumpararea mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu, cumpararea de materiale pentru repararea casei, instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a celor de mica valoare devenite nefolositoare - art. 129 C.fam.). Iar in aceste cazuri va fi suficient ca partea sa aiba capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea necesara incheierii unor astfel de acte.
Incapacitati speciale
Pentru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale. Aceste incapacitati sunt interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau de a cumpara. Interdictiile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), intrucat sunt stabilite de lege in functie de natura (destinatia) bunurilor, iar nu in consideratia persoanei (intuitu personae), urmeaza sa fie analizate in legatura cu obiectul contractului de vanzare-cumparare.
1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C.civ.). Care este scopul acestei interdictii? a) Potrivit legii, donatia intre soti este revocabila (art.937 C.civ.). Daca vanzarea intre soti ar fi valabila, s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de a impiedica ca sotii sa realizeze sub aparenta unor vanzari simulate donatii irevocabile (donatorul abuzand de influenta pe care o are asupra sotului donator). b) Prin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care beneficiaza de raportul donatiilor). Daca vanzarea intre soti n-ar fi interzisa, prin vanzari simulate unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa exceada cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase raportului donatiilor (fara indeplinirea conditiilor scutirii de raport) . c) Prin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care ar putea sa fie fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv fictive).
Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori, fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.
Mentionam ca vanzarea intre concubini este valabila, afara de cazul cand contractul s-a incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa mentina starea de concubinaj si deci are o clauza imorala.
2. Conform art. 1308 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (cat timp socotelile definitive ale tutelei n-au tost date si primite - art. 809 C.civ.).
3. Mandatarii, atat conventionali, cat si legali, imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l cumpere (art. 1308 pct.2 C.civ.) intrucat - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia pentru functionari) pentru ca mandatarul (functionarul) sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de a cumpara cat mai ieftin, si interesul pe care trebuie sa-l apere, obtinand pretul cel mai ridicat.
4. Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct.3 C.civ.).
5. Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct.4 C.civ.). In cazul bunurilor destinate vanzarii si pentru care exista preturi fixe, astfel incat aprecierile subiective sunt excluse, cumpararea poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate.
In cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor si functionarilor consideram ca sanctiunea este nulitatea relativa (desi textul art. 1308 sugereaza sanctiunea nulitatii absolute).
6. Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carui circumscriptie isi exercita functia sau profesia (art. 1309 C.civ.) . In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Juslitie si a procurorilor de la ParchetuI General (de pe langa CSJ), interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.
Prin "drepturi litigioase" trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile care formeaza obiectul unui proces inceput si neterminat, dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare (dubius eventus litis) si indiferent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a-l revinde .
Intrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea prestigiului justitiei) incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese.
7. 0 incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre vii) a fost prevazuta de art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 in privinta terenurilor agricole, reglementata in prezent de Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Potrivit art.2alin.2 din noua lege, proprietatea funciara a dobanditorului si a familiei sale (sotii si copiii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil.
Fiind o derogare de la regula capacitatii (art. 1306 C.civ.), textul este de stricta interpretare; dupa cum s-a precizat sub incidenta reglementarii initiale, limitarea se aplica numai in privinta terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau destinate constructiilor), dar indiferent de locul situarii lor (intravilan sau extravilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre vii (nu si mortis causa sau prin faptul posesiunii), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al actului.
Limita de 200 ha este stabilita cumulativ; terenul detinut in proprietate (nu si cu alt titlu, de exemplu, arendare) impreuna cu cel dobandit tot in proprietate, fie si nuda proprietate, nu poate depasi limita prevazuta de lege. Daca terenul dobandit se incadreaza in parte in aceasta limita, in parte o excede, urmeaza ca, in conformitate cu regula nulitatii partiale, actul sa fie considerat valabil in partea in care dobandirea se situeaza in limita a 200 ha si nul absolut in partea in care depaseste aceasta suprafata . Potrivit noii reglementari, sanctiunea este "reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei legale"(art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998), cu consecinta desfiintarii actului juridic in masura depasirii limitei legale; total, daca terenul agricol proprietatea dobanditorului are 200 ha si partial, daca si in masura in care terenul dobandit se incadreaza in limita legala.
Cu toate ca noua lege foloseste impropriu, termenul de "reductiune", regimul juridic aplicabil este cel al nulitatii absolute (totale sau partiale), iar nu al reductiunii liberalitatilor excesive pentru incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu fie ceruta de persoanele indreptatite si actiunea in reductiune este prescriptibila in termenul general de prescriptie).
Adaugam ca, dupa parerea noastra, reductiunea (nulitatea) partiala nu poate fi aplicata - impunandu-se desfiintarea totala a actului - daca una dintre parti, mai ales vanzatorul (care, eventual, nici nu cunostea exact intinderea terenului detinut de dobanditor si membrii familiei), dovedeste ca nu ar fi incheiat actul fara partea lovita de nulitate, acea parte fiind cauza determinanta a actului (de exemplu, partea de teren ce ar ramane nu poate fi valorificata in mod corespunzator).
In masura desfiintarii actului, vanzatorul ramane proprietar si obligat sa restituie pretul (restitutio in integrum, respectiv, partim restitutio). Pe de alta parte, intrucat actul este nul absolut, nu poate fi validat prin retransmiterea terenului catre o alta persoana (nulitatea primei instrainari atragand si nulitatea celei de a doua, instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat sub forma de arendare sau dobandit printr-o persoana interpusa. In caz de simulatie, actul secret este desfiintat in temeiul art.2 din Legea nr.54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte intre parti, intrucat nu corespunde vointei lor reale. Dar se poate angaja raspunderea lor fata de tertii care, cu buna-credinta, isi intemeiaza pretentiile pe actul public (de exemplu, cumpararea viitoarei recolte de la "arendas").
8. Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica (art.535 C.proc.civ.) .
9. Potrivit Constitutiei, cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor (art.41 alin.2) indiferent ca au sau nu domiciliul in Romania. Intrucat legea nu distinge, spre deosebire de legiuirile romane antebelice care prevedeau interdictia numai in privinta imobilelor rurale, textul citat vizeaza terenurile de orice fel, situate in localitati sau extravilan. Pe de alta parte insa, strainii sau apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor prin acte intre vii sau prin mostenire. In acest caz li se poate recunoaste numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de folosinta (de concesiune) asupra terenului aferent .
Prin urmare, posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitatii de cetatean roman (chiar daca mai are si o alta cetatenie). Contractul prin care o persoana, care nu are calitatea de cetatean roman, ar cumpara un teren este lovit de nulitate absoluta (virtuala, interdictia fiind de ordine publica) si aceasta nulitate nu ar putea fi acoperita prin revanzarea terenului unui cetatean roman . Daca cumparatorul ar dobandi (redobandi) cetatenia romana, numai din acest moment va putea dobandi si dreptul de proprietate asupra terenului.
Terenurile nu pot fi dobandite in proprietate nici de persoanele juridice care nu au nationalitate romana. In schimb, persoanele juridice straine, desi nu sunt nemijlocit avute in vedere de art.41 alin.2 din Constitutie, este neindoielnic - indiferent unde si-ar avea sediul - ca nu pot dobandi in proprietate terenuri in Romaniaa. Prin urmare, numai persoanele fizice si juridice romane - indiferent de domiciliu, respectiv sediu - au capacitatea de a dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania (prin cumparare sau orice alt mod de dobandire a proprietatii). Precizam ca persoana juridica romana poate dobandi in proprietate terenuri in Romania chiar daca a fost constituita de persoane fizice sau juridice straine . In acest sens, OG nr.26/2000 cu privire la asociatii si fundatii prevede: "Asociatiile si fundatiile constituite ca persoane juridice romane de catre persoane fizice sau juridice straine pot dobandi pe intreaga durata de functionare dreptul de proprietate si orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite" (art.77 alin.1). Intrucat titularul dreptului are calitatea de persoana juridica romana, dispozitia nu contravine art.41 alin.2 din Constitutie. Evident, in caz de dizolvare si lichi