Definitie y8e19eb
Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice. Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.
Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).
Reglementare. Principalul act normativ m materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr.114/1996, prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare: Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe acestora) decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71). In completarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art.72).
Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta - definita de lege ca "o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau familiei" (art.2. lit.a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).

Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii^ (art.2 lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata, in scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de "locuinte", nu si de case de vacanta.
Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta pentru care exista o reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor) si HG nr.140/1991 (republicata) privind
Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, in conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele de inchiriere avand ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste contracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea opera tacita relocatiune potrivit dispozitiilor Codului civil (art.1437-1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii unilaterale de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436alin.2 C.civ.).
Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor speciale, sunt supuse dreptului comun (art. 1410 si urm. C.civ.).
Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventii legislative speciale referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.
Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:
- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor sale;
- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.
In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie" (Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .
In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .
Comparand dispozitiile legislatiei noastre locative cu legislatia tarilor la care ne-am referit, constatam ca - desi ne confruntam cu o criza acuta de locuinte - masurile amintite de protectie a chiriasilor au lipsit din Legea nr.l14/1996. Astfel de masuri legislative s-au luat abia prin OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte. Potrivit acestei legi, la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptui la reinnoirea contractului, iar in caz de vanzare a locuintei el are drept de preemptiune. In schimb, chiria se stabileste si se modifica in conditiile prevazute de lege numai in cazul anumitor suprafefe locative.
Mentionam ca interventiile legislative privind folosinta suprafetelor locative au fost posibile fara a contraveni dispozitiilor constitutionale si conventiilor internationale la care Romania este parte. Astfel, Constitutia declara proprietatea privata inviolabila, dar "in conditiile legii" (art. 135 alin.6). Iar art.41, garantand dreptul de proprietate, precizeaza: "Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege" (alin.l). Prin urmare, legea poate aduce limitari dreptului de folosinta al proprietarului. In acest sens, si Codul civil consacra dreptul proprietarului de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa "cu modificarile stabilite de legi"(art.475) "in limitele determinate de lege" (art.480). Numai posibilitatea exproprierii este interzisa, in afara cauzelor de utilitate publica cu dreapta si prealabila despagubire (art.41 alin.3 din Constitutie si art.481 C.civ.).
Dupa cum se arata si in decizia Curtii Constitutionale nr.30/1994, legiuitorul poate institui reguli care sa armonizeze drepturile fundamentale ale cetatenilor (dreptul de proprietate si dreptul la locuinta), "este indreptatit, stabilind continutui si limitele dreptului de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci si de cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste comandamente Constitutionale".
Limitarile vizand folosinta locuintelor prevazute de lege nu contravin nici conventiilor internationale la care Romania este parte, conventii care - potrivit art.20 din Constitutie - au prioritate fata de legile interne.
Avem in vedere "Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale" si a protocoalelor aditionale la aceasta conventie ratificate de Romania prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). In ordinea de idei analizata, art.1 din primul Protocol aditional la Conventie prevede:
"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor" .
Prin urmare, dispozitiile legislatiei locative referitoare la folosinta suprafetelor locative nu contravin dispozitiilor constitutionale sau conventiilor internationale la care Romania este parte.
Incheierea contractului
Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei
Precizari prealabile. In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea nu prevede expres, este necesara mcheierea contractului de mchiriere; dreptui de folosinta al locuintei se naste pe "data intrarii in vigoare" a contractului (art.21 lit.i). Actele premergatoare incheierii contractului (cum ar fi un antecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale sau de necesitate ori a altor locuinte din fondul locativ de stat eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.446/1997) ori alte acte - nu dau nastere raporturilor de inchiriere si, ca atare, nu indreptatesc pe chirias sa ocupe suprafata locativa.
Urmeaza deci sa analizam problemele speciale, derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun in legatura cu incheierea contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, termenul inchirierii).
Partile contractante
Locatorul. Avand in vedere ipoteza obisnuita (de eo quod plerumque fit), legea prevede ca inchirierea locuintelor se face - in calitate de locator - de catre proprietar (art.21), persoana fizica sau persoana juridica.
Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu, locatar), daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau fara incuviintarea proprietarului. In cazul locuintelor proprietatea statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege (de exemplu, regia autonoma care administreaza locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in cazul locuintelor sociale etc.).
Locatarul (chiriasul).
Persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de inchiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.l14/1996 si art.12 din OUG nr.40/1999).
Evident, contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe persoane (de exemplu, soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului de locatiune si raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu, obligatiile (de exemplu, de plata a chiriei, a despagubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt conjuncte (divizibile), afara numai daca in contract s-a prevazut solidaritatea intre debitori (art. 1039 si urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea (art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care au un obiect indivizibil (art. 1057 C.civ.,de exemplu, obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).
Precizam insa, ca dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si de catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul (art.21 lit.k) in baza unui drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului de inchiriere. Mai mult decat atat, legea prevede in favoarea acestor persoane si beneficiul continuarii raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum vom vedea, in cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului titularului, sotul (sotia) si descendentii sau ascendentii care au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in contract, daca au locuit cu titularul cel putin un an, pot continua raporturile de locatiune (art.27 din Legea nr.114/1996 si art. 12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de "continuarea" inchirierii, efectele se vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept de reinnoire a contractului potrivit legii).
Din art.27 (L. nr.114/1996) mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii si ascendentii dobandesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract (lit.a si b), in schimb, alte persoane numai daca au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului cel putin un an si numai daca au fost inscrise in contract (lit.c), cu ocazia incheierii lui sau ulterior, ceea ce presupune - in lipsa de stipulatie contrara in contract - consimtamantul locatorului la introducerea in locuinta, in calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. 0 data ce subinchirierea este conditionata de acordul proprietarului (art.26), nici dobandirea dreptului locativ de catre aceste persoane - la incheierea contractului sau pe parcursul locatiunii - nu poate avea loc fara consimtamantul locatorului.
In lumina celor aratate mai sunt necesare unele precizari referitoare la pozitia juridica a sotului titularului contractului de inchiriere.
In dreptul comun, potrivit dispozitiilor din Codul familiei, dreptul de folosinta dobandit printr-un contract de locatiune incheiat de unul dintre soti este bun comun daca contractul s-a incheiat in timpul casatoriei si bun propriu daca acesta s-a incheiat inainte de casatorie.
In privinta contractului de inchiriere a locuintei (indiferent ca este situata in mediul urban sau rural), conceptia legiuitorului este diferita. Astfel, daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de catre unul dintre soti - indiferent in timpul casatoriei sau inainte de casatorie - sotul lui poate deveni titular de contract (poate "continua inchirierea", conntractul de inchiriere "se transfera" - art.27 din Legea nr.114/1996 si art 12 din OUG nr.40/1999) numai in absenta sau decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de lege. Evident, daca sotii sunt cotitulari de contract, cel ramas in locuinta continua folosinta in aceasta calitate.
Forma contractului de inchiriere
Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintelor se face "prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale..." in maximum 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.l14/1996, art.6 din Legea nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice). Intrucat cerinta formei scrise si inregistrarea la organele financiare nu este prevazuta pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute), trebuie sa ajungem la concluzia ca formalitatile sunt necesare numai ad probationem.
Avand in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 1197-1198 si 1416-1417 C.civ.), - consideram ca in lipsa probei scrise si daca nu s-a inceput executarea contractului (verbal incheiat), dovada cu martori nu poate fi admisa. In schimb, daca contractul este in curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumtii daca exista un inceput de dovada scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei) ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare si, in lipsa de chitanta, exista neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art. 1417 C.civ.).
Obiectul contractului de inchiriere
Locuinta inchiriata.
Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o data cu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).
Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie prevazute in contract, precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane - art.21 lit.h si j).
Chiria.
Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea in bani a chiriei platite in natura), regulile de modificare a acesteia si modul de plata (art.21 lit.d si L. nr. 181/1997 art6). Daca folosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de inchiriere ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite.
In ceea ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii sunt cat se poate de confuze. Astfel, potrivit art.31, "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti".
Nu se intelege insa, ce inseamna - intr-o terminologie legala - notiunea de "chirie practicata", denumita in alte articole (art.44 alin.2, art.46), "valoarea nominala a chiriei"? Pe de alta parte, textul citat face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei, la care se adauga insa si un "profit negociat" astfel incat - fara a defalca pe elemente componente - partile vor negocia, in realitate, cuantumul total al chiriei. Aceasta idee pare sa fie avuta in vedere si prin referirea legii "la inchirierea unei locuinte in conditiile pietei" (art.2 lit.c). Prin urmare chiria se stabileste prin liberul acord dintre partile contractante, cu exceptia locuintelor pentru care prin lege speciala se stabileste nivelul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (art.32).
In acest sens, prin OUG nr.40/1999, pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de serviciu si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, chiria se stabileste potrivit unui tarif de baza lunar (de exemplu, pentru suprafata locuibila, un tarif de 2.000 lei/mp), prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (deci pentru suprafata locuibila - camere de locuit, inclusiv holurile si camerele de trecere - intre 7.000-1.000 lei/mp). Pentru camerele situate la subsol, demisol sau in mansarde aflate direct sub acoperis, pentru locuintele lipsite de instalatii de apa, canal, electricitate sau construite din materiale de constructii inferioare, tariful de baza se reduce cu procentele prevazute de lege. In cazul familiilor cu un venit mediu net lunar pe membru de familie care nu depaseste salariul mediu net lunar pe economic, chiria nu poate depasi, in cazul acestor locuinte, 25 % din venitul net lunar pe familie (art.31 din OUG nr.40/1999). De exemplu, in cazul unei familii compusa din soti si 2 copii, care realizeaza un venit net lunar pe familie de 2 milioane lei, chiria nu poate depasi 500.000 lei pe luna.
Modul de calcul al chiriei potrivit art.26-31 din OUG nr.40/1999, nu este aplicabil in cazul locuintelor proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr. 112/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicate) ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comcrciale care le detineau in proprietate si pentru care a operat prelungirea contractelor de inchiriere (prorogarea legala) in conditiile art.2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru aceste locuinte chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, nivelul maxim al chiriei neputand depasi 25 % din venitul net lunar pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie (art.32). In acest din urma caz, daca chiria este mai mica decat cea calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe cladiri si teren, pe durata contractului de inchiriere respectiv (art.34). Daca negocierea intre parti nu da rezultate (proprietarul pretinde o chirie prea mare pentru a evita reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 25 % din venitul net lunar al familiei nu este aplicabila), neintelegerea cu privire la cuantumul chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza este situata locuinta (art.42 din OUG nr.40/1999).
In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare de 1 an, proprietarul poate cere marirea chiriei (daca nu s-a prevazut contrariul in contract), motivata de efectuarea unor lucrari de reparatii sau consolidari ale locuintei sau cladirii ori de cresterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Revizuirea chiriei in raport cu variatiile indicelui de inflatie anual poate avea loc in conditiile stabilite in contract (art.35-36 din OUG nr.40/1999). Precizam ca aceste dispozitii referitoare la modificarea chiriei in cursul executarii contractului vizeaza numai locuintele proprietate particulara pentru care chiria se stabileste prin acordul partilor. In cazul locuintelor pentru care chiria se stabileste potrivit tarifului legal (art.26-31) actualizarea chiriei in functie de rata anuala a inflatiei se dispune prin hotarare a guvernului (art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999).
In sfarsit, legea prevede ca, la incheierea contractului, partile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputand depasi chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului respectiv si care se depune in contul proprietarului la banca indicata de acesta, restituindu-se chiriasului dupa maximum 3 luni de la incetarea raporturilor de locatiune, daca nu are datorii izvorand din aceste raporturi (art.37-41 din OUG nr.40/1999).
Termenul inchirierii.
Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al chiriasului.
1. Termenul stabilit prin vointa partilor.
Potrivit legii, contractul "va cuprinde... data intrarii in vigoare si durata" (art.21 lit.i). Rezulta ca termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de unele legislatii straine care prevad o durata minimala pentru inchirierile de locuinte, Legea nr.114/1996 nu stabileste nici o limita (minima sau maxima). Evident, potrivit dreptului comun, locatiunea nu poate fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata (art.38 din Normele metodologice).
Daca contractul s-a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte pana la expirarea termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a contractului si cu rezerva schimbului obligatoriu.
2. Prorogari legale.
Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea termenului (de exemplu, pentru nerespectarea obligatiilor contractuale).
In acest sens, mentionam ca, potrivit Legii nr. 17/1994, contractele de inchiriere, indiferent de proprietarul suprafetei locative (precum si de cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatarnant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale), aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la data intrarii in vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si 5). Nu au beneficiat de prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere, chiriasii care au schimbat in mod abuziv destinatia spatiului inchiriat (de exemplu, in spatiu comercial). In acest din urma caz proprietarul-locator putea cere prin justice rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6 din Legea nr. 17/1994).
Subliniem ca prorogarea legala dispusa din Legea nr. 17/1994 nu a operat in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste contracte, precum si cele incheiate in baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai in conditiile si termenul prevazut in contract (cu exceptia unor locuinte cu destinatie speciala pentru care opereaza unele reguli derogatorii).
0 alta prorogare legala a fost dispusa prin Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de inchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioada de 5 ani de la data ramanerii definitive a hotararii de restituire in natura a imobilului fostului proprietar sau altor persoane indreptatite (mostenitori sau rude pana la gradul al doilea ale fostului proprietar in viata care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie in imobil). Prorogarea a avut aplicabilitate numai in cazul chiriasilor care locuiau in acelasi apartament cu persoana indreptatita la restituirea in natura a intregului apartament. Acesti chiriasi pot fi evacuati mai devreme numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar (schimb obligatoriu).
Chiriasii din imobilele ce nu se restituie in natura fostului proprietar sau mostenitorilor lui, care nu dispun de posibilitati materiale pentru a cumpara apartamentul in care locuiesc continua raporturile de inchiriere, platind chiria stabilita prin lege (vz. art.7, alin.1, art.5 alin.3 si art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Aceasta din urma prorogare - fiind fara termen - nu urmeaza totusi regimul juridic al denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen. Art. 1436 alin.2 C.civ. se refera la lipsa termenului hotarat de catre parti sau avut in vedere de parti la incheierea contractului, iar nu la interventii legislative dispuse ulterior incheierii contractului. De altfel, imobilul ramanand in proprietatea statului, problema nu se pune in practica.
In sfarsit, noi masuri de prorogare legala (de prelungire sau de reinnoire) a contractelor de inchiriere au fost luate prin OUG nr.40/1999.
Astfel, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de invatamant, asezaminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, s-a prelungit de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei. Aceasta prelungire ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a ordonantei (art.l si 7). Tot pentru o perioada de 5 ani s-a prelungit durata contractelor de inchiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8).
In cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr.l12/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicare) ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru salariati, asezaminte social-culturale sau institutii de invatamant (dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere in baza Legii nr.l 7/1994) noua prorogare legala opereaza, la cererea chiriasului; pentru o perioada de 3 ani, respectiv 5 ani in cazul privatizarii, calculat de la data intrarii in vigoare a ordonantei (art.2-6).
Intrucat in cazul redobandirii proprietatii si a privatizarii se schimba persoana locatorului, intre noul proprietar si chirias (sau fostul chirias, care a cumparat locuinta in baza Legii nr.l12/1995, cumparare desfiintata prin hotarare judecatoreasca la cererea fostului proprietar, recunoscut de instanta - art.6 din OUG nr.40/1999) se incheie, la cererea chiriasului un nou contract de inchiriere pe perioada prorogarii legale, potrivit procedurii prevazute in art.9-10 din OUG nr.40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere (chiriasul neputand fi evacuat pentru neplata chiriei), iar daca chiriasul impiedica incheierea noului contract, el va putea fi evacuat neconditionat (de atribuirea unei alte locuinte) pe calea ordonantei presedintiale (art.11).
De regula, noul contract de inchiriere se incheie pentru toata suprafata locativa ocupata de chirias in baza contractului de inchiriere anterior. Insa, in cazul locuintelor proprietatea particulara a persoanelor fizice (redobandite sau recunoscute prin justitie), ocupate de chiriasi care platesc o chirie limitata la maximum 25 % din venitul net lunar pe familie, noul contract de inchiriere se poate incheia prin restrangerea suprafetei locuibile, la minimum 10 mp de persoana cu asigurarea accesului la dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC - prevazute in ordonanta (art.33 coroborat cu art.24 alin.2). Cu toate ca ordonanta nu contine precizari in aceasta privinta, consideram ca restrangerea dreptului de folosinta poate viza numai camerele separate, care nu servesc de trecere pentru intrare, iesire ori pentru folosirea dependintelor. De exemplu, in cazul a doua camere ''tip vagon" ocupate de un singur chirias restrangerea nu poate opera chiar daca ambele camere au peste 10 mp. Tot astfel, consideram ca restrangerea poate opera, numai cu respectarea drepturilor persoanelor indreptatite la detinerea unei camere in plus (de exemplu, bolnavi cronici), distincta de restul camerelor ocupate de ceilaiti membri ai familiei (anexele 1-2 din OUG nr.40/1999). Din considerente de ordin moral, sanitar si pedagogic, restrangerea nu trebuie sa opereze in astfel de conditii incat persoanele de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei.
In legatura cu prorogarea legala, art. 13 din OUG nr.40/1999 prevede 12 ipoteze in care prelungirea (reinnoirea) contractelor de inchiriere nu opereaza (de exemplu, chiriasul sau membrii familiei sale sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare nevoilor familiei ori au instrainat o asemenea locuinta dupa 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate; chiriasul refuza nejustificat sa preia locuinta oferita in cadrul schimbului obligatoriu de locuinta; savarseste anumite fapte ce contravin obligatiilor locative etc.). Fara a intra in amanunte, mentionam ca la lit.a din art. 13 OUG nr.40/1999 se precizeaza ca in cazul contractelor de inchiriere avand ca obiect locuinte proprietatea persoanelor fizice - altele decat cele prevazute la art.2-7 (redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii restora ori dobandite prin privatizare) prorogarea legala nu se aplica. In cazul acestor locuinte, la expirarea termenului contractual, devine operant dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
3. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 "in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual". In lumina acestei dispozitii, si cu conditia ca, pentru contractele in cauza sa nu fi operat prorogarea legala (cum au fost "contractele de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990" - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului, instanta urmand sa dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Potrivit textului citat, reinnoirea contractului putea interveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor in acest sens putand fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in materie (art.1436-1438 si 1452 C.civ.) - si tacita, rezultand din folosinta locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s-a opus continuarii raporturilor de locatiune prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului contractual sau daca relocatiunea tacita nu a fost exclusa printr-o clauza expresa din contractul initial. Numai ca aceasta relocatiune potrivit dreptului comun opereaza pe durata nedeterminata si, ca atare, locatorul (oricare dintre parti) poate denunta unilateral contractul, cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dupa expirarea termenului contractual, locatorul avea dreptul sa puna capat raporturilor de inchiriere oricand si neconditionat, cerand evacuarea chiriasului. Evident, o asemenea reglementare a problemei in cauza nu putea rezista la infinit, astfel incat - prin OUG nr.40/1999 - dupa modelul legislatiilor din tarile cu veche traditie democratica s-a prevazut dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala).
In acest sens, potrivit art. 14 alin.l si 4 din ordonanta, "la expirarea termenului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii", "sunt permise mai multe reinnoiri succesive".
Prin urmare, chiriasul se bucura de plin drept si fara indeplinirea vreunei formalitati, de dreptul la reinnoirea repetata a contractului de inchiriere, drept care confera chiriasului o folosinta locativa, practic, viagera (netransmisibila prin mostenire ), daca nu a intervenit o cauza legala in prezenta careia proprietarul poate refuza reinnoirea contractului.
Inainte de a trece la analiza acestui drept al proprietarului, se mai pune intrebarea daca dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere opereaza sau nu in cazul in care termenul contractual a fost prelungit de drept? Avem in vedere locuintele redobandite de fostii proprietari (mostenitorii lor) sau care au devenit proprietate particulara prin privatizare (art.2-7 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea termenului pentru care a operat aceasta prorogare legala si in lipsa unei noi prorogari legale chiriasul va avea dreptul la reinnoirea de drept a contractului?
Se pare ca in aceste cazuri, reinnoirea nu are aplicabilitate, ordonanta prevazand prelungirea contractului pe "cel mult" perioada prorogarii legale (art.2 si 6 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestui termen inchirierea inceteaza, daca nu intervine relocatiunea tacita potrivit dreptului comun (art. 143 7-1438 si 1452 C.civ.) sau o modificare legislativa.
4. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri: a) Daca "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia din acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania" (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999). Prin copii legea vizeaza copiii (nu si alti descendenti) ai proprietarului, ai parintilor lui (deci frati-surori cu proprietarul, indiferent ca sunt frati buni, consangvini sau uterini) si ai sotului (sotiei) care nu sunt copiii proprietarului. Nevoile de locuit trebuie sa fie dovedite de proprietarul care refuza reinnoirea contractului, si, in caz de neintelegere, se apreciaza de instanta.
Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie sa ocupe locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an de la flata mutsrii efective in locuinta (art. 17). In caz de nerespectare a acestei dispozitii, consideram ca fostul chirias poate cere reinnoirea contractului (reocuparea locuintei) si/sau daune-interese potrivit dreptului comun. b) Daca "locuinta urmeaza sa fie vanduta, in conditiile prezentei ordonante" (art. 14 alin.2 lit.b), deci cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului (art.18-22).
In cele doua cazuri (lit.a si b), proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3). Pe de alta parte, in aceste doua cazuri de refuz, daca chiriasul (si membrii familiei) au un venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul salariului mediu net pe economic, precum si in cazul celor care au dreptul la locuinte sociale potrivit Legii nr.114/1996 (venit mediu net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % - art. 12), consiliile locale sunt obligate sa le puna la dispozitie cu prioritate (prioritate absoluta fata de orice alta prioritate prevazuta de legislatia locativa) o locuinta corespunzatoare in termen de 1 an de la data cererii chiriasului. Iar daca consiliul local nu a putut pune la dispozitia chiriasului o asemenea locuinta in termenul de un an, termenul contractual se prelungeste pentru o perioada de cel mult 6 luni, dupa care proprietarul poate cere mutarea chiriasului pe calea schimbului obligatoriu in locuinta ce i se pune la dispozitie (art. 15 si art.23-25 din OUG nr.40/1999). Inseamna ca, practic, termenul contractual se prelungeste nu cu 6 luni, ci pana la asigurarea unei alte locuinte.
Precizam ca dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului in cele doua cazuri analizate (lit.a si b) este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte corespunzatoare (de catre consiliul local sau proprietar) numai in cazul chiriasilor cu venituri sub nivelul aratat. Daca venitul pe familie depaseste acest nivel, refuzul de reinnoire a contractului este neconditionat (!) si deci, dupa 30 de zile de la expirarea termenului contractual (art.14 alin.5), proprietarul poate cere evacuarea chiriasului. Acesta (ca si orice chirias care nu beneficiaza de reinnoirea contractului pentru motivele aratate) are numai un drept prioritar la acordarea inlesnirilor prevazute de L. nr.114/1996, in vederea dobandirii (cumpararii sau construirii) unei locuinte (art. 16 din OUG nr.40/1999). c) Proprietarul mai are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca "chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv" (art. 14 alin.2 lit.c), precum si: d) Daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului; a schimbat destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale; a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a instrainat fara drept parti din acestea; are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei (art. 14 alin.2 lit.d).
In aceste din urma cazuri (lit.c si d) refuzul proprietarului de a reinnoi contractul trebuie sa fie notificat chiriasului cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3), dar nu este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte, indiferent de venitul pe membru de familie (art. 15). e) In toate cele 4 cazuri (lit.a, b, c si d), daca locatiunea nu s-a reinnoit in conditiile legii, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual (initial sau reinnoit) si, bineinteles, sa plateasca chiria si cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei cat a ocupat efectiv locuinta (art. 14 alin.5).
Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce, in toate cazurile, numai daca proprietarul a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul judecatoresc, in notificare indicandu-se si motivul refuzului, iar daca drept motiv se invoca nevoile locative ale persoanelor prevazute de lege (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999) notificarea trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite (art.22 alin.l si 2 din OUG nr.40/1999). In lipsa notificarii sau daca notificarea este nula pentru ca nu indeplineste conditiile aratate, ori pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin un an, respectiv 60 de zile, inainte de expirarea termenului contractual, se produce reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin.3), incetarea lui putand interveni pentru cauzele prevazute de L.nr.114/19961 sau, dupa expirarea termenului reinnoit, daca proprietarul poate justifica motive legale (art. 14 si urm. din OUG nr.40/1999) pentru a refuza reinnoirea repetata a contractului de inchiriere.
5. Dreptul de preemptiune al chiriasului.
In cazul in care proprietarul notifica chiriasului, cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual, refuzul de a reinnoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta (motiv de refuz prevazut in art. 14 alin.2 lit.b), chiriasul are un drept preferential de cumparare a locuintei la pret egal (drept de preemptiune - art. 18 alin.1 din OUG nr.40/1999). El are acest drept si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999) si deci problema refuzului de a reinnoi contractul inca nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta inchiriata.
Subliniem insa, ca legea confera chiriasului un drept de preemptiune numai daca proprietarul intentioneaza sa instraineze dreptul de proprietate(fie si nuda proprietate) asupra locuintei prin "vanzare", nu si prin alte acte juridice (asemanator dreptului de preemptiune recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor in cazul vanzarii terenului agricol din extravilan - art.5-11 din Legea nr.54/1998). Daca dreptul de proprietate asupra locuintei se transmite pe alta cale (contract de donatie, de intretinere etc., inclusiv mostenire legala sau testamentara), chiriasul nu are nici un drept special la cumpararea locuintei.
In aceste cazuri, drepturile si obligatiile chiriasului - inclusiv dreptul la reinnoirea contractului - din punct de vedere juridic nu sufera modificari, contractul de inchiriere fiind opozabil noului proprietar (art. 1441 C.civ.) daca a fost incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza transmiterii proprietatii a fost prevazuta in contractul de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999). In fapt insa, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinte juridice deosebite. De exemplu, noul proprietar poate dovedi ca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevazute de lege, motiv pentru care poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999), motiv ce nu putea fi invocat de catre proprietarul initial.
In toate cazurile in care proprietarul-locator refuza reinnoirea contractului de inchiriere intrucat urmeaza sa vanda locuinta si pentru a asigura chiriasului posibilitatea excrcitarii dreptului de preemptiune, notificarea prealabila a refuzului facuta de proprietar prin executorul judecatoresc trebuie sa cuprinda, sub sanctiunea nulitatii absolute a notificarii, pretul cerut pentru locuinta si are valoarea juridica a unei oferte de vanzare irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr.40/1999).
Prin acceptarea expresa si neconditionata (fara propuneri de modificare) a ofertei de catre chirias, notificata proprietarului in perioada valabilitatii ei, se incheie contractul de vanzare-cumparare a locuintei, potrivit dreptului comun. Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca vanzarea-curnpararea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preernptiune (art. 18 alin.3). Exercitarea cu rea-credinta a dreptului de preernptiune (de exemplu, chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, fara a face demersuri pentru obtinerea creditului, numai cu scopul prelungirii inchirierii), atrage raspunderea lui civila pentru daunele cauzate proprietarului (art. 18 alin.4).
Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, indiferent din ce cauza, si proprietarul vinde locuinta unui tert, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de inchiriere, incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial (art.21), dar numai pana la expirarea termenului contractual (la care se adauga 30 de zile, respectiv perioada in care i se pune la dispozitia chiriasului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevazut de lege o alta locuinta), daca proprietarul-locator a notifat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere din cauza vanzarii locuintei (art. 14 si 15). Spre deosebire de alti dobanditori ai locuintei, fata de care este opozabil si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile si limitele prevazute de lege, fata de cumparatorul locuintei - daca s-a respectat dreptul de preernptiune al chiriasului - inchirierea este opozabila limitat, vanzarea reprezentand, prin ea insasi, un motiv pentru refuzul de reinnoire a contractului.
Dar daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului, care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii, in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare. In acest scop, la mutarea din locuinta, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului-locator in scris, cu confirmarea de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului (art. 19 in OUG nr.40/1999).
Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulatiei - de exemplu, vanzare fictiva sau declararea in contractul de vanzare a unui pret mai mare decat cel pIatit in realitate - cazuri in care (daca se admite actiunea in declararea simulatiei) se produce reinnoirea contractului de inchiriere, respectiv chiriasul se va putea subroga, in conditiile aratate, in drepturile cumparatorului (art. 14 si 19 din OUG nr.40/1999).
Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului trebuie sa se exercite, in toate cazurile, potrivit dispozitiilor Codului de procedura civila privind ofertele de plata si consemnatii, care se aplica in mod corespunzator. Procesul-verbal incheiat de executorul judecatoresc, pentru a constata primirea platii de catre tertul cumparator sau hotararea judecatoreasca irevocabila prin care oferta de plata si consemnarea au fost declarate valabile tin loc de titlu de proprietate, pentru fostul chirias. Oferta de plata urmata de consemnatiune, facuta de chirias pentru a se subroga in drepturile cumparatorului, este irevocabila (art.20 din OUG nr.40/1999).
Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile cumparatorului, asa cum am vazut el devine proprietar al locuintei, vanzarea initiala desfiintandu-se fata de chirias. Intrucat se produce o "subrogare" (iar nu dobandire de la cumparator), desfiintarea vanzarii initiale va fi cu efect retroactiv (ca si cum ar fi vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii), cu toate consecintele corespunzatoare (admise si in materie de retract litigios). Astfel, chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului, care raspunde fata de el (pentru evictiune si vicii ascunse) potrivit dreptului comun. Iar daca cumparatorul ar fi constituit drepturi in favoarea altora (de exemplu, ipoteca), aceste acte raman fara efect fata de chiriasul dobanditor al locuintei, ca provenind de la un neproprietar.
In schimb, intre vanzator si cumparator (initial) contractul nu se desfiinteaza cu efect retroactiv; daca cumparatorul nu a platit (integral) pretul, ramane debitor fata de vanzator, caci chiriasul i-a platit "pretul vanzarii" (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu pretul achitat de el.
In sfarsit, consideram ca dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului ar trebui sa fie recunoscut nu numai in ipoteza vanzarii "in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului" (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), dar si in cazul vanzarii cu nerespectarea dreptului de preemptiune si fara notificarea ofertei chiriasului. Insa aceasta ipoteza nu indeplineste conditiile prevazute de lege (care sunt de stricta interpretare) fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin. 3), cu opozabilitate fata de tertul cumparator.
Efectele contractului
Obligatiile locatorului (proprietarului)
Notiuni generale.
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile necesare.
Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.
Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislatia locativa referitoare la obligatiile proprietarului sunt imperative, neputand fi modificate prin conventia dintre parti. In acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care "exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale" (art.22 lit.d; vz.si lit.a). De exemplu, daca prin contract chiriasul s-ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de folosinta sau sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sunt prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.
Predarea locuintei.
Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (art.28 lit.a). In caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere, prin justitie, predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecu-tare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si "in stare normala de folosinta" (art.28 din Legea nr. 114/1996 si art. 1421 alin.1 C.civ.). in acest scop, locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare, inclusiv cele locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului, sunt in sarcina chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza contractuala expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule de drept clauzele contractuale care "obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului" (art.22 lit.a).
Efectuarea reparatiilor.
Pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat (art.28 lit.b, c, d):
- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
- sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spa-tiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).
Tot in sarcina locatorului (proprietarului) sunt si reparatiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz de forta majora (de exemplu, un seism), intrucat este vorba de suportarea unor riscuri. In schimb, locatorul nu poate fi obligat sa execute lucrari noi de investitii sau sa reconstruiasca imobilul, ci numai sa repare constructia sau sa inlocuiasca instalatiile existente. Daca lucrul "a pierit total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare", contractul se desface de drept (art.1439C.civ.).
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, repartizarea cheltuielilor pentru partile de folosinta comuna ale imobilului (fundatie, acoperis, scara, ascensor etc.) ce sunt in sarcina proprietarilor (locatorilor) se face proportional cu suprafata locativa detinuta (suprafata construita a locuintei aflate in proprietate exclusiva), deci proportional cu cota-parte indiviza din partile de constructie si instalatiile ori dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare proprietar, fiind lipsit de importanta faptul ca unii dintre acestia nu le folosesc sau ca nu locuiesc in apartamentele respective si indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata locuinta.
In legatura cu efectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului Codului civil mai precizeaza ca locatorul nu raspunde de stanjenirea folosintei locatarului prin aceste reparatii. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent (neputand fi amanate pana la incetarea contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 zile, sub sanctiunea reducerii proportionale a chiriei(art.1425).
In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai daca locatorul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen de 30 de zile de la data sesizarii (art.30). Consideram ca, in caz de urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile.
Daca efectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului nu este posibila prin simpla restrangere partiala a folosintei, se poate dispune evacuarea temporara a locatarului, daca i se pune la dispozitie - pentru acest interval de timp - o suprafata corespunzatoare. Locatarul in nici un caz nu poate fi evacuat definitiv, caci conform art. 1425 C.civ., in acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului .
Legea mai prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative, drept opozabil, in caz de instrainare a locuintei si noului proprietar, garantat cu drept de retentie asupra locuintei pana la achitarea integrala a despagubirilor datorate (art.43 din OUG nr.40/1999).
Obligatiile chiriasului
Folosirea locuintei potrivit destinatiei.
In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar (art. 1429 C.civ.). Astfel fiind, locuinta nu ar putea fi folosita pentru exercitarea comertului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Asa cum am aratat, se admite insa exercitarea de catre chirias a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatura) sau chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Evident, in contract pot fi prevazute clauze exprese prin care sa se interzica, respectiv sa se permita exercitarea unei profesiuni sau meserii. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.
In toate cazurile, daca exercitarea unor indeletniciri profesionale presupune schimbarea destinatiei locuintei sau a unei parti din locuinta se cere consimtamantul expres al proprietarului, iar in cazul locuintelor situate in cladiri colective se cere si acordul asociatiei de proprietari, precum si avizul favorabil al proprietari lor si, dupa caz, al titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii (art.64).
Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul proprietarului, dar si efectuarea oricaror modificari, chiar daca ar fi de natura a aduce imbunatatiri locuintei. Modificarea sau imbunatatirea locuintei este permisa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26) si cu aprobarile legale, daca este cazul.
Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei (de exemplu, in spatiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii, chiriasul neputand invoca nici beneficiul prorogarii legale a contractului sau reinnoirea de drept, iar in cazul fondului locativ de stat persoana juridica care exercita prerogativele proprietarului este obligata (nu numai indreptatita) sa ceara instantei rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6 din L.nr. 17/1994, art.7alin.3 lit.d din L.nr.112/1995 siart.13 si 14 din OUG nr. 40/ 1999).
Intretinerea locuintei.
Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinta (si de curatenie), tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. in lipsa de act constatator (i