Notiune si caractere juridice m6r21rv
Potrivit art. 1405 C.civ. schimbul este un contract prin care partile - numite copermutanti - isi dau respectiv un lucru pentru altul. Rezulta ca schimbul, ca si vanzarea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ si consensual (art. 1406). De asemenea, schimbul este un contract translativ de proprietate, dar - asemanator vanzarii - poate mijloci si transmiterea altor drepturi, reale sau de creanta. Daca insa ecliivalentul este o obligatie de a face sau de a nu face, contractul nu mai este de schimb, ci unul nenumit. Echivalentul nu poate fi nici o suma de bani sau creanta baneasca, caz in care contractul este de vanzare-cumparare. Dar daca ambele prestatii au ca obiect o suma de bani (inclusiv valuta), nu mai avem vanzare (un lucru in schimbul pretului - art. 1294 C.civ.), ci un contract de schimb (100 monezi de 50 lei, contra bancnotei de 5000 lei).
Cu toate asemanarile existente intre vanzare-cumparare si schimb, ele sunt contracte speciale (numite) distincte. Din punct de vedere juridic schimbul nu poate fi analizat ca o varietate de vanzare si nici ca o dubla vanzare insotita de compensarea preturilor, deoarece instrainarea se face nu pentru pret, ci pentru un alt lucru. Nefiind o dubla vanzare reciproca, ci un contract special unic, validitatea sau desfiintarea schimbului va afecta ambele instrainari (de exemplu, in cazul evictiunii unuia dintre bunurile schimbate), iar taxa de timbru - daca este cazul - va fi datorata nu pentru doua vanzari (la valoarea celor doua bunuri), deoarece "in cazul schimburilor de imobile, valoarea la care se percepe taxa este aceea a imobilului cu valoarea cea mai mare" (pct.11 din Lista anexa la OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala).
Nu excludem nici posibilitatea unui schimb multilateral (de exemplu, triunghiular, in care A transmite un bun in proprietatea lui B in schimbul bunului primit de la C, care dobandeste un alt bun de la B), caz in care conventia este tot unica si indivizibila iar taxa de timbru calculata in raport de "aceea a imobilului cu valoarea cea mai mare".
Aplicarea regulilor de la vanzare
In ordine istorica, schimbul a fost primul contract prin intermediul caruia o persoana putea dobandi proprietatea unui lucru in schimbul proprietatii altui lucru (trocul). 0 data cu aparitia banilor (monezilor), importanta primordiala a capatat vanzare-cumpararea, regulile prevazute pentru acest contract fiind extinse si asupra schimbului, deosebirea dintre ele constand numai in natura contraprestatiei; emptio fit pretio, permutatio fit rebus.
Astfel fiind, in Codul civil si alte acte normative, pentru contractul de schimb sunt prevazute numai cateva reguli speciale , in rest schimbul fiind guvernat de regulile prevazute pentru contractul de vanzare-cumparare (art.1409 C.civ.). Bineinteles, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura si efectele schimbului, referitoare la conditiile de validitate, la lucrul vandut (obligatia reciproca de predare si de garantie pentru evictiune si pentru vicii) etc., nu si cele referitoare la pret. Daca insa valoarea bunurilor schimbate nu este egala si echivalenta se restabileste prin plata unei sume de bani, numita sulta, pentru obligatia de plata a sultei se aplica dispozitiile privind plata pretului. In nici un caz, sulta nu poate intrece valoarea bunului schimbat, caci in acest caz operatia nu ar mai fi schimb, ci o vanzare cu dare in plata accesorie platii pretului.
Iar unele reguli ale vanzarii nu pot fi aplicate datorita faptului ca in cazul schimbului fiecare dintre parti este si vanzator si cumparator.
Astfel, nu poate fi aplicata regula suportarii cheltuielilor contractului de catre cumparator (se suporta de ambele parti in mod egal, daca prin contract nu s-a prevazut altfel) si nici regula potrivit careia clauzele neclare se interpreteaza in contra vanzatorului (in cazul schimbului se aplica regula generala; clauzele obscure se interpreteaza in favoarea debitorului).
Reguli speciale
Potrivit art. 1407 C.civ., daca unul dintre copermutanti dovedeste ca lucrul primit este proprietatea unui tert, poate refuza predarea lucrului promis in schimb, putand fi constrans numai a intoarce pe cel primit. Rezulta implicit ca schimbul lucrului altuia este nul si refuzul de predare nu este conditionat de anularea contractului. In materie de vanzare, legea prevede numai posibilitatea suspendarii platii pretului daca exista vreun pericol de evictiune, dar numai pana ce vanzatorul va face sa inceteze tulburarea sau va da o cautiune (art. 1364), ceea ce nu se aplica la schimb.
In materie de schimb, potrivit art. 1408 C.civ., copermutantul evins are alegere intre doua actiuni: a) actiunea prin care cere daune - interese, reprezentand echivalentul valoric al lucrului primit din care a fost evins (asemanatoare actiunii in garantie pentru evictiune in materie de vanzare) si b) actiunea prin care cere intoarcerea lucrului sau, reprezentand - in fond - o actiune in rezolutiunea contractului si care prezinta avantajul (de care nu se poate bucura cumparatorul) ca il pune la adapost pe copermutantul evins de riscul insolvabilitatii cocontractantului sau. Evident, ca urmare a rezolutiunii contractului reclamantul trebuie sa restituie si el tot ce a primit in baza contractului si de care nu a fost evins (de exemplu, suma de bani primita cu titlu de sulta).
In sfarsit, trebuie precizat ca copermutantul se bucura de privilegiul vanzatorului numai pentru garantarea creantei de sulta, nu si pentru garantarea altor obligatii, caci acest privilegiu nu este aplicabil decat in cazul obligatiilor banesti.
Schimbul de imobile
Intrucat imobilele (inclusiv terenurile, art.1 din Legea nr.54/1998) nu sunt scoase din circuitui civil, ele pot forma obiectul contractului de schimb, fie ca se schimba proprietatea a doua imobile, cu sau fara sulta, fie ca in schimbul transmiterii proprietatii asupra unui imobil instrainatorul primeste alte drepturi. Desigur, imobilele care nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare nu pot fi nici schimbate, iar incapacitatile speciale vizand dobandirea de terenuri agricole numai pana la limita de 200 ha pe familie si cea care nu permite cetatenilor straini si apatrizilor sa "dobandeasca" dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel, opereaza si in domeniul schimbului. Celelalte drepturi reale asupra imobilelor, in masura in care pot fi dobandite, pot forma si obiectul schimbului.
Precizam ca daca instrainarea proprietatii in cadrul schimbului (nesimulat) are ca obiect (sau ambele obiecte care se schimba) terenuri agricole din extravilan, nu se pune problema exercitarii dreptului de preemptiune, el fiind prevazut de lege (art.5 din Legea nr.54/1998) numai pentru cazul instrainarii "prin vanzare". Precizam, de asemenea, ca prin acordul partilor, pot fi incheiate antecontracte de schimb (promisiune unilaterala sau bilaterala de schimb ori pact de preferinta).
Legea mai precizeaza ca schimbul de terenuri intre persoane fizice sau intre persoane juridice private ori intre persoane fizice si persoane juridice private se face prin acordul acestora exprimat in forma autentica (art. 12 alin.1-2) , dispozitie aplicabila, evident, si in cazul in care un teren se instraineaza in schimbul unui alt lucru decat teren (art.2 alin.1). Daca copermutantii sau unul dintre ei este persoana juridica publica (dar terenul care urmeaza sa faca obiectul schimbului este proprietate privata, iar nu publica - art. 12 alin.3), contractul urmeaza sa fie incheiat (in forma autentica) cu abilitarile prevazute de lege. Astfel, de exemplu, daca terenul (sau orice alt bun), obiect al contractului de schimb, face parte din dorneniul privat al unei unitati administrativ-teritoriale, incheierea contractului se poate face numai pe baza de expertiza insusita de consiliul unitatii administrativ-teritoriale proprietare (art.76 din Legea administratiei p ublice locale nr.69/1991).
Regulile care guverneaza contractul civil de schimb sunt aplicabile si in cazul in care, in interesul lucrarilor pentru protectia si ameliorarea solului, de regularizare a scurgerii apelor sau alte lucrari de interes comun, statul urmeaza sa faca schimburi de terenuri cu proprietarii din perimetru. Si aceste schimburi se pot face numai cu acordul proprietarilor prin act autentic (art.84 din Legea nr. 18/1991). In caz de refuz, numai pentru o cauza de utilitate publica, cu dreapta si prealabila despagubire, se poate recurge la exproprierea (nu schimbul) terenului necesar pentru executarea lucrarilor (art.41 alin.3 din Constitutie, Legea nr.33/1994, art. 83 din Legea nr.18/1991, republicata).
Pentru toate ipotezele in care un teren se schimba cu un alt teren, legea precizeaza ca fiecare teren dobandeste situatia juridica a terenului pe care il inlocuieste, cu respectarea drepturilor si a sarcinilor anterior si lega| constituite (art.12 alin.4 din L.nr.54/1998). Desi textul nu precizeaza, sunt avute in vedere drepturile si sarcinile reale. Daca un teren este instrainat in schimbul unui alt lucru, subrogatia reala cu titlu particular nu se poate produce si drepturile reale constituite asupra terenului se mentin, in masura in care sunt opozabile tertilor, regulile de publicitate imobiliara fiind aplicabile si in materie de schimb. Si dreptul de servitute (sau de superficie) subzista nemodificat, chiar daca se schimba doua terenuri deoarece este indisolubil atasat (accesoriul) fondului aservit, respectiv dominant. Celelalte drepturi reale insa (de exemplu, de garantie imobiliara) se stramuta si asupra sultei platite sau datorate pentru echilibrarea valorii terenului (vz. si art. 1721 alin.2 C.civ.) .
In sfarsit, Legea nr.54/1998 precizeaza ca punerea in posesie a noilor detinatori, in urma schimbului realizat potrivit art. 12 alin.1 (acord intre persoane fizice si persoane juridice private exprimat in forma autentica) se face de catre delegatui oficiului de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol judetean sau al municipiului Bucuresti, in prezenta partilor contractante sau a reprezentantilor acestora, operandu-se in documentele cadastrale si in registrul agricol modificarile survenite (art. 13).