I A S I c1o10oq
UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA”
FACULTATEA DE DREPT EFECTELE CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE.

1. Notiuni generale.
1.1.Definitia contractului
CONTRACTUL sau CONVENTIA este acordul intre doua sau mai multe vointe cu scopul de a produce un efect juridic, adica aceea de a crea, a transmite, a modifica sau a stinge un drept.

1.2.Definitia contractului de vanzare-cumparare
Potrivit art. 1294 Cod civil, contractul de vanzare-cumparare este acel contract prin care o parte numita vanzator transmite celeilalte parti, numita cumparator, un drept asupra unui bun in schimbul unei sume de bani platite de cumparator cu titlu de pret.
Contractul de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic deoarece obligatiile partilor contractante sunt interdependente si reciproce fiecare avandu-si cauza juridica in cealalta.

2. OBLIGATIILE VANZATORULUI

Potrivit articolului 1313 din Codul civil, vanzatorul are doua obligatii principale:
- a preda lucrul;
- a raspunde de dansul.
Obligatia principala de predare, implica si obligatia accesorie a conservarii lucrului pana la predare, in cazul in care lucrul vandut nu se preda in momentul incheierii contractului. Obligatia de raspundere este denumita de doctrina si jurisprudenta drept obligatie de garantie si analizata sub doua aspecte:
- garantia contra evictiunii;
- garantia contra viciilor ascunse.

2.1. OBLIGATIA DE PREDARE A LUCRULUI VANDUT

Obligatia de predare a lucrului vandut este reglementata de art. 1314-1335 din Codul civil. Textele de lege mentionate contin dispozitii supletive, care se aplica in masura in care partile contractante nu au inteles sa stabileasca ele insele continutul acestei obligatii ce incumba vanzatorului, manifestandu-si vointa prin clauze clare si neindoielnice inserate in contractul de vanzare -; cumparare incheiat.

a) Notiunea de predare.
Potrivit art. 1314 din Codul civil, predarea este stramutarea lucrului vandut in puterea si posesiunea cumparatorului. Definitia formulata de legiuitor comporta urmatoarele observatii:
? utilizarea termenului de stramutare nu este indicata intrucat este susceptibila de a fi asociata cu transmiterea dreptului de proprietate, ori, dupa cum aratat, proprietatea se transmite, de regula, din momentul perfectarii contractului.
? deoarece cumparatorul devine proprietarul bunului de la data incheierii contractului, el are si posesia bunului (corpore alieno); prin urmare, predarea presupune doar transferul detentiei asupra lucrului.
Putem defini predarea ca fiind punerea lucrului ce formeaza obiectul derivat al contractului la dispozitia cumparatorului astfel incat acesta sa dobandeasca detentia bunului.

b) Obiectul predarii.
Constituie obiect al predarii lucrului vandut, fructele produse de bun dupa momentul transferului dreptului de proprietate, precum si accesoriile lucrului vandut.
Codul civil (art. 1326) dispune ca vanzatorul este dator sa predea lucrul vandut in masura determinata prin contract. Daca lucrul vandut exista si este cert, acesta va fi predat in starea in care se afla in momentul vanzarii (art. 1324). In cazul in care lucrul vandut este generic determinat sau/si viitor, predarea se face functie de criteriile stabilite prin contract(cantitate, calitate, mostre, esantioane, standarde, etc); daca partile au omis sa insereze astfel de criterii, trebuie predate bunuri de gen de o calitate mijlocie (art. 1103).
In cazul in care obligatia de predare are ca obiect un bun imobil, in lipsa de stipulatie contrara sau in caz de frauda, devin aplicabile regulile speciale instituite de art. 1327-1334 din Codul civil.
? Cand contractul contine indicatii cu privire la suprafata instrainata, iar pretul este stabilit pe unitate de masura, daca ulterior incheierii contractului se descopera ca suprafata terenului difera de cea prevazuta in contract, solutia difera dupa cum urmeaza:
- daca terenul vandut are suprafata mai mica decat cea avuta in vedere la incheierea contractului, cumparatorul poate opta pentru a cere complinirea cu teren suplimentar sau o reducere a pretului proportionala cu suprafata ce lipseste ori chiar a solicita instantei sa pronunte o hotarare in rezolutia contractului de vanzare -; cumparare, sub rezerva dovedirii imposibilitatii obiective de a utiliza terenul in scopul avut in vedere datorita lipsei de teren descoperite;
- daca terenul vandut are suprafata mai mare decat cea prevazuta in contract, cumparatorul va trebui sa plateasca un supliment de pret in functie de excedentul descoperit; el va putea cere rezolutiunea contractului numai daca suprafata gasita in plus depaseste a douazecea parte a suprafetei prevazute in contract.
? Daca se vinde un imobil a carui suprafata este indicata in contract, dar pretul este stabilit nu pe unitate de masura ci global, eventuala diferenta intre suprafata prevazuta in contract si cea reala nu indriguieste nici vanzatorul sa pretinda un supliment de pret, nici cumparatorul sa solicite rezolutiunea, decat daca excedentul sau lipsa reprezinta cel putin a douazecea parte din pretul total al vanzarii. Mai mult, in caz de excedent peste a douazecea parte, cumparatorul poate promova si o actiune in rezolutiunea contractului.
? Daca s-au vandut doua sau mai multe imobile a caror suprafata este stabilita prin contract, in schimbul unui pret stabilit global, daca se constata ca suprafata unui imobil este mai mare decat cea prevazuta in contract, iar a altuia mai mica decat cea indicata in acelasi contract, diferentele se compenseaza; pentru un eventual rest ramas, devin aplicabile regulile anterior mentionate.
Art. 1334 din Codul civil stabileste un termen special de prescriptie a dreptului de a introduce actiunea in majorarea sau reducerea pretului, precum si actiunea in rezolutiunea vanzarii pentru lipsa de conformitate intre suprafata declarata si cea reala. Fiind vorba de un termen de prescriptie, sunt aplicabile prevederile referitoare la intreruperea, suspendarea sau repunerea in termenul de prescriptie.
O data cu bunul vandut, vanzatorul este obligat sa predea cumparatorului si fructele produse de bun dupa momentul transferului dreptului de proprietate, dispozitiile art. 485 din Codul civil nefiind aplicabile. Evident in temeiul principiului libertatii contractuale, partile au posibilitatea de a conveni ca fructele percepute dupa incheierea contractului sa se cuvina vanzatorului sau altei persoane.
Vanzatorul trebuie sa predea cumparatorului si toate accesoriile lucrului vandut precum si tot ce a fost destinat la uzul sau perpetuu (art. 1325 Cod civil).Accesoriile lucrului pot fi materiale (ex. imobile, prin destinatie) sau juridice (actiunea in revendicare sau o servitute activa). Ordonanta nr. 21/1992 privind protectia cumparatorului il obliga pe vanzatorul de bunuri de folosinta indelungata sa predea cumparatorului toate documentele tehnice care trebuie sa insoteasca produsul.

c.) Data si locul predarii.

Obligatia de predare trebuie executata la data convenita de partile contractante. Daca un termen al predarii nu a fost stabilit, obligatia trebuie executata indata ce vanzarea-cumpararea s-a perfectat.
In ceea ce priveste locul executarii obligatiei de predare, Codul civil (art. 1319) stabileste ca predarea trebuie sa se faca la locul unde se afla lucrul vandut in timpul vanzarii daca partile nu s-au invoit altfel. In cazul in care lucrul vandut este generic determinat sau/si viitor predarea se face in functie de criteriile stabilite prin contract. Daca partile au omis sa insereze astfel de criterii, trebuie predate bunuri de gen de o calitate mijlocie. Pentru aceasta predarea se face la domiciliul debitorului. Cheltuielile ocazionate de predarea bunului (masurare, cantarire, numarare, ambalare) urmeaza a fi suportate de catre vanzator, ca debitor al obligatiei de predare, iar cele determinate de ridicarea bunurilor (cum ar fi cele de incarcare transport) sunt in sarcina cumparatorului, ca debitor al obligatiei de ridicare a bunului vandut.
In cazul bunurilor imobile, predarea se realizeaza prin remiterea cheilor, daca este vorba despre o cladire sau/si prin remiterea titlului de proprietate.

d.) Dovada predarii.
Daca cumparatorul solicita predarea bunului vandut el va trebui sa probeze existenta acestei obligatii. In cazul in care vanzatorul pretinde executarea obligatiei de predare, el va trebui sa probeze faptul efectuarii platii.
Intrucat predarea reprezinta un act juridic se vor aplica regulile de drept comun privitoare la mijloacele de proba a actelor juridice; astfel daca obiectul predarii are o valoare mai mare de 2,5 bani dovada executarii obligatiei se va putea face numai prin inscris.

e.) Sanctiunea neindeplinirii obligatiei de predare.
In caz de neexecutare sau executare necorespunzatoare a obligatiei de predare, cumparatorul are la indemana urmatoarele mijloace de aparare:
- exceptia de neexecutare a contractului;
- actiune in executare silita a obligatiei de predare;
- actiune in rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare;
- actiunea in revendicare.

f.) Conservarea bunului vandut.
In cazul in care lucrul vandut exista in momentul incheierii contractului si este cert, vanzatorul este obligat sa il conserve pana la predare, indiferent daca a operat sau nu transferul dreptului de proprietate. Daca cumparatorul a devenit proprietar v de la data contractarii, el va trebui sa restituie vanzatorului cheltuielile ocazionate de conservarea bunului. Pana la restituirea acestor cheltuieli, vanzatorului i se recunoaste un drept de retentie asupra bunului.

2.2. OBLIGATIA DE GARANTIE

Fiind obligat sa depuna toate diligentele pentru a asigura cumparatorului linistita si utila stapanire a lucrului vandut , vanzatorul trebuie sa ofere garantia contra evictiunii si contra viciilor ascunse ale bunului vandut.

a) Garantia contra evictiunii (art. 1337-1351 din Codul civil)
Evictiunea reprezinta pierderea totala sau partiala a proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar datorita faptului personal al vanzatorului sau faptei unei tert. Vanzatorul, iar dupa moartea sa, succesorii sai, datoreaza garantie contra evictiunii nu doar cumparatorului, ci si subdobanditorilor bunului, chiar in ipoteza in care acestia ar dobandit bunul cu titlu particular si cu titlu gratuit.
Vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice act sau fapt de natura sa aduca atingere dreptului de proprietate dobandit de catre cumparator; este vorba de o obligatie de a nu face ce se naste din momentul in care are loc translatia dreptului de proprietate, obligatie ce are un caracter perpetuu. Faptul sau actul savarsit de catre vanzator poate fi anterior incheierii vanzarii, dar neprevazut in contract. De asemenea poate fi vorba de o tulburare directa, realizata nemijlocit de catre cumparator, ori o tulburare indirecta, savarsita de catre vanzator prin intermediul unui tert (ex. daca vanzatorul vinde acelasi lucru consecutiv la doua persoane, iar al doilea cumparator isi inscrie primul dreptul dobandit, vanzatorul va raspunde de evictiune fata de al doilea cumparator).
Cumparatorul amenintat cu evictiunea poate invoca in apararea sa exceptia personala de garantie: cine trebuie sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga.
Raspunderea vanzatorului pentru evictiunea rezultand din fapta unui tert exista daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:
- existenta unei tulburari de drept;
- cauza tulburarii sa fie anterioara incheierii contractului de vanzare-cumparare

- cauza tulburarii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator.
Continutul si modul de functionare a obligatiei de garantie, variaza dupa cum urmeaza. Anterior evictiunii, vanzatorului ii revine obligatia de a nu face nimic de natura sa il tulbure pe cumparator in linistita folosinta a bunului. Este vorba despre o obligatie negativa indivizibila de a nu face. Daca evictiunea este iminenta, vanzatorul este tinut sa faca tot ceea ce este necesar pentru a evita producerea acesteia. Suntem in prezenta unei obligatii pozitive, indivizibile de a face. Daca evictiunea s-a produs, vanzatorul urmeaza sa il despagubeasca pe cumparator pentru prejudiciul suferit. Este vorba de o obligatie pozitiva divizibila, de a da.
In caz de evictiune totala, vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului sau succesorilor sai in drepturi, inclusiv subdobanditorul cu titlu particular:
1. pretul platit, indiferent de micsorarea valorii lucrului la data evictiunii;
2. contravaloarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le rtestituie tertului evingator.
3. cuantumul cheltuielilor de judecata suportate de catre cumparator.
4. cheltuielile suportate de cumparator pentru incheierea contractului de vanzare cumparare.
5. despagubiri compensatorii.
In caz de evictiune partiala, cumparatorul poate cere:
1. rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare.
2. despagubiri pentru prejudiciul suferit.
Daca evictiunea se datoreaza faptului personal al vanzatorului, actiunea in garantie pentru evictiune este imprescriptibila.

b) Garantia contra viciilor lucrului vandut
Obligatia de garantie contra viciilor lucrului vandut, decurge din principiul ca vanzatorul este obligat sa asigure nu doar linistita stapanire a lucrului vandut ci utila folosirea a acestuia. Reprezinta viciu al lucrului vandut orice lipsa, deficienta, sau defect al bunului care face ca lucrul sa fie impropriu folosirii bunului dupa destinatia sa ori care ii micsoreaza intr-atat valoarea, incat se poate prezuma ca in cunostinta de cauza dobanditorul nu l-ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic.
Raspunderea vanzatorului pentru viciile lucrului vandut presupune indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii:
- viciul sa fie ascuns;
- viciul sa fie grav;
- viciul sa fi existat la data contractarii;
- sa nu fie vorba de o vanzare prin licitatie publica;
- sa nu fie vorba de o vanzare de drepturi succesorale.
In ipoteza indeplinirii cumulative a conditiilor raspunderii pentru vicii, cumparatorul are la indemana trei actiuni:
1. actiunea redhibitorie- actiune civila patrimoniala, prin care reclamantul-cumparator solicita instantei sa dispuna rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare deoarece lucrul vandut este afectat de vicii ce fac bunul impropriu folosirii potrivit destinatiei sale sau ii micsoreaza covarsitor valoarea.
2. actiunea estimatorie- actiune civila, patrimoniala prin care reclamantul cumparator solicita instantei sa oblige vanzatorul sa ii restituie din pretul platit o parte proportionala cu reducerea valorii lucrului, reducere datorata viciilor de care este afectat bunul.
3. actiunea in remedierea viciilor- evident solutia este viabila numai in ipoteza in care remedierea este posibila, nu cauzeaza cheltuieli disproportionate in raport cu valoarea lucrului si nu afecteaza interesele cumparatorului.
Actiunea in raspundere contractuala pentru vicii este prescriptibila in termen de 6 luni iar daca viciile au fost ascunse cu viclenie, in trei ani.
Posibilitatea partilor contractante de a modifica continutul legal al raspunderii vanzatorului pentru viciile lucrului rezulta neechivoc din dispozitiile art. 1354 Cod civil, din caracterul dispozitiv al regulilor ce alcatuiesc regimul legal al garantiei de drept precum si din principiul libertatii contractuale, admit neechivoc o asemenea posibilitate.

3. OBLIGATIILE CUMPARATORULUI

Contractul de vanzare-cumparare naste in sarcina cumparatorului obligatia de a plati pretul bunului, de a lua in primire bunul si de a suporta cheltuielile contractului.

3.1. Obligatia de plata a pretului
Potrivit art. 1361 Cod civil, principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul la ziua si la locul determinat prin contract. Plata pretului presupune remiterea sumei de bani ce corespunde valorii lucrului vandut. Aceasta suma este stabilita de parti din momentul incheierii contractului sau urmeaza a fi determinata pe baza criteriilor convenite de parti la data perfectarii vanzarii. In principiu, plata pretului se realizeaza sub forma unei sume globale care face obiectul unei prestatii unice. Nimic nu opreste partile de a conveni ca plata pretului sa se faca in rate, prin mai multe prestatii succesive. Daca partile nu au stipulat data la care trebuie sa se plateasca pretul bunului vandut, atunci aceasta coincide cu data la care vanzatorul trebuie sa predea bunul care formeaza obiectul derivat al contractului; pe cale de consecinta, daca s-a stabilit un termen pentru obligatia de predare acesta va profita si cumparatorului. In cazul in care cumparatorul are motive temeinice sa se teama ca va fi evins, el este indreptatit sa suspende plata pretului pana cand vanzatorul face sa inceteze tulburarea, sau pana primeste o cautiune (garantie). Plata pretului trebuie facuta la locul stabilit de partile contractante. Daca contractul nu cuprinde nici o prevedere cu privire la locul platii, acesta difera dupa cum partile au derogat sau nu de la principiul simultaneitatii executarii obligatiilor ce decurg din contracte sinalagmatice. Astfel plata pretului se va face:

- la domiciliul vanzatorului (plata portabila) daca pretul se plateste in momentul predarii bunului de catre vanzator;
- la domiciliul cumparatorului (plata cherabila), daca partile nu isi executa simultan obligatiile contractuale (art. 1104 Cod civil).
Legea (art. 1363 Cod civil) enumera trei cazuri cand cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pana la plata integrala a pretului:
1. atunci cand plata dobanzilor rezulta dintr-o clauza contractuala expresa;
2. atunci cand lucrul vandut si predat cumparatorului este frugifer;
3. atunci cand si din momentul punerii in intarziere a cumparatorului cu privire la executarea obligatiei de plata a pretului.
Spre deosebire de dreptul comun (art. 1088 Cod civil) aplicabil in materia obligatiilor banesti, punerea in intarziere a cumparatorului se poate face nu numai printr-o cerere de chemare in judecata ci si printr-o simpla notificare.
In care vanzatorul, din varii motive, refuza sa primeasca pretul, cumparatorul are la indemana procedura ofertei reale urmate de consemnatiune. Procedura amintita presupune ca, prin intermediul executorului judecatoresc, debitorul-cumparator sa il someze pe creditorul vanzator sa primeasca pretul bunului vandut. Daca vanzatorul consimte executorul va consemna plata intr-un proces verbal; in caz contrar, cumparatorul poate consemna suma de bani la dispozitia cumparatorului consemnare ce impiedica obligarea acestuia la plata de daune moratorii.
In cazul in care cumparatorul nu executa obligatia de plata a pretului, vanzatorul are la indemana urmatoarele mijloace de aparare:
1. exceptia de neexecutare a contractului;
2. actiune in executare silita a obligatiei de predare;
3. actiune in rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare.

3.2. Obligatia de luare in primire a bunului vandut
Cumparatorul este obligat sa ia in primire bunul vandut la termenul si locul unde vanzatorul trebuie sa execute obligatia de predare, suportand si cheltuielile ocazionate de ridicarea de la locul predarii.
Daca cumparatorul nu executa aceasta obligatie, vanzatorul are la indemana mai multe posibilitati:
1. actiune in executare silita;
2. depozitarea lucrului vandut;
3. rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare.

3.3 Obligatia de suportare a cheltuielilor vanzarii
In lipsa de stipulatie contrara, cumparatorul este obligat sa suporte cheltuielile vanzarii (art. 1305 Cod civil). Sunt considerate astfel de cheltuieli urmatoarele:
- sumele de bani necesare pentru redactarea si multiplicarea contractului;
- sumele de bani necesare pentru redactarea procurii si plata mandatarului (daca una dintre parti incheie contractul prin mandatar);
- taxele de timbru;
- taxele de autentificare;
- taxele de publicitate imobiliara;
- onorariul pentru avocatul care a acordat asistenta juridica partilor;
- onorariul notarului care a autentificat actul de instrainare, etc.
Daca vanzatorul a suportat o parte din aceste cheltuieli, el va avea drept la restituirea lor numai in cazul in care cumparatorul nu probeaza existenta unei intelegeri contrare prezumtiei instituite de art. 1305 Cod civil.

BIBLIOGRAFIE

- Paul Mircea Cosmovici. Drept Civil- drepturi reale, obligatii, legislatie- Editura All, Bucuresti, 1996;
- Codrin Macovei. Contracte civile, vol. 1 si 2, Editura Universitatii „Alexandru Ioan Cuza”, Iasi, 2005;

CUPRINS

1. NOTIUNI GENERALE 1
1.1 Definitia contractului 1
1.2. Definitia contractului de vanzare-cumparare 1
2.OBLIGATIILE VANZATORULUI 1
2.1 Obligatiile de predare a lucrului vandut 1
2.2. Obligatia de garantie 4 a) Garantia contra evictiunii 4 b) Garantia contra viciilor lucrului vandut 5
3. OBLIGATIA CUMPARATORULUI 6
3.1 Obligatia de plata 6
3.2 Obligatia de luare in primire a lucrului vandut 7
3.3. Obligatia de suportare a cheltuielilor vanzarii 7
BIBLIOGRAFIE 8